Základním právním momentem ve vašem vztahu s realitní kanceláří bude především uzavření smlouvy o realitním zprostředkování.
Jejím obsahem by vždy měla být především specifikace předmětu zprostředkování (např. kupovaného bytu) a také dohoda o provizi realitní knaceláře.
S účinností od 3.3.2020 jsou náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování včetně dalších souvisejících podmínek upraveny zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.
Mezi tyto základní podmínky smlouvy o realitním zprostředkování povinnosti patří zejména:
Do doby podpisu totiž nejste vůči realitní kanceláři ničeho povinni, neboť to, že vás realitní kancelář vezme na prohlídku, vás většinou ještě samo o sobě k ničemu nezavazuje.
Podpisem smlouvy o realitním zprostředkování získává realitní kancelář mimo jiné relativní jistotu, že do vás nebude svůj čas, energii a poskytované služby "investovat" nadarmo, neboť jste spolu nyní ve smluvním vztahu a je tedy zřejmé, že jste vážný zájemce, který má o realizaci transakce skutečný zájem.
Uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování se tedy také většinou zavazujete uhradit realitní kanceláři provizi za splnění sjednaných podmínek.
Podpisem smlouvy o realitním zprostředkování většinou prohlašujete (ať již výslovně či jinak), že máte zájem o získání předmětu zprostředkování (koupě nemovitosti, převod družstevního podílu v družstvu, apod.).
Vždy lze doporučit, abyste jakoukoli smlouvu o realitním zprostředkování uzavírali po pečlivé prohlídce předmětu zprostředkování.
Nenechte se tedy v žádném případě nikým (zejména realitním makléřem) tlačit do koupě ani do uzavření smlouvy o realitním zprostředkování.
Pokud váháte, nechte si klidně zajistit i opakovanou prohlídku předmětu zprostředkování, abyste si jej mohli náležitě prohlédnout a posoudit, zda odpovídá vaším představám.
Většinou již ve smlouvě o realitním zprostředkování vyjadřujete svůj zájem uzavřít s prodávajícím konkrétní zprostředkovávanou smlouvu (smlouvu o koupi nemovitosti, smlouvu o převodu členských práv a povinností na družstvu, apod.).
Mimo jiné však ještě většinou neznáte podmínky druhé smluvní strany zprostředkovávané smlouvy, tedy například netušíte zda prodávající bude ochoten přistoupit na hrazení ceny či její části prostřednictvím hypotečního úvěru, nevíte, kdy bude nabízející schopen vyklidit nemovitost, apod.
Jestliže následná smlouva s nabízejícím, kterou vám realitní kancelář předloží, nebude takové podmínky splňovat (resp. nabízející nebude ochoten takovou smlouvu akceptovat), je vhodné si již ve smlouvě o realitním zprostředkování sjednat vaši možnost odstoupit od takově smlouvy o realitním zprostředkování a zároveň výslovně dojednat pro takový případ povinnost realitní kanceláře vrátit vám bez odkladu plnou výši případně dříve složené zálohy na provizi.
Jako další důvod k vašemu odstoupení od smlouvy o realitním zprostředkování může být sjednána i skutečnost, že smlouvu s nabízejícím, která by obsahovala vámi vymíněné podmínky, nebude možno z důvodu na straně nabízejícího uzavřít nejpozději do vámi jasně stanoveného termínu (např. do 3 měsíců od uzavření smouvy o realitním zprostředkování).
Obvyklá provize realitních kanceláří se běžně pohybuje mezi 3% až 5% z kupní ceny (z ceny za převod družstevního podílu v družstvu, atd.). Diskuzi, zda jde o částku odpovídající a oprávněnou, ponechme raději stranou.
Bývá obvyklé, že realitní kancelář požaduje uhradit alespoň zálohu na provizi, bezprostředně po uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Namísto zálohy na provizi však v některých případech žádá po kupujícím uhrazení tzv. rezervačního poplatku (popř. obobně označené platby); v takovém případě včak jde pravděpodobně o tzv. rezervační smlouvu, a tedy de facto smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy, u jejíhož uzavření by měl být zájemce velmi obezřetný. Viz sekce rezervační smlouva.
Pokud však zájemce složí realitnímu zprostředkovateli na samém počátku zálohu na provizi (většinou v nemalé výši), může pak následně nastat značný problém s vrácením této částky zpět zájemci, pokud nedoje k realizaci transakce anebo s jejím dokončením nastane podstatnější problém.
Vzhledem k výše uvedenému je tedy pro zájemce ideálním řešením, sjednat s reaitním zprostředkovatelem, že záloha na provizi bude složena do úschovy schovatele, z níž bude vyplacena realitnímu zrostředkovateli např. teprve poté, co dojde k povolení vkladu vlastnického práva kupujícího k předmětu převodu do katastru nemovitostí.Pro zajímavost je možno podotknout, že ne u všech realitních kanceláří je kupující (resp. nabývající) plátcem provize realitní kanceláře.
V některých případech je provize již zahrnuta v ceně nemovitosti (resp. převáděných práv), kterou realitní kancelář nabízí a provizi tak následně z inkasované kupní ceny vyplácí realitní kanceláři prodávající.
Tento rozdíl je v České republice možno rozpoznat téměř geograficky, neboť v Čechách je plátcem provize většinou prodávající a naopak na Moravě a ve Slezsku požadují realitní kanceláře většinou uhrazení provize po kupujícím.
Tyto místní odlišnosti nemají zřejmě hlubšího důvodu a jde spíše o pouhé rozšíření toho kterého způsobu placení provize.
Uvedené geografické rozdělení ale samozřejmě není možno považovat za neměnné pravidlo a vždy skutečně záleží především na preferenci konkrétní realitní kanceláře. Pravdou však zůstává, že v obou částech České republiky je mnohem častěji upřednostňována vždy jedna z těchto forem hrazení provize.
Ve smlouvě o realitním zprostředkování se většinou zavazujete uhradit realitní kanceláři sjednanou provizi po splnění podmínek dohodnutých ve smlouvě.
Zásadní otázkou totiž vždy bude, na splnění jakých podmínek je vázán vznik nároku realitní kanceláře na provizi (tedy po splnění jakých předpokladů jste povinni uhradit realitní kanceláři sjednanou provizi).
Je možno se setkat zejména se třemi základními typy těchto ujednání:
Pokud se setkáte ve smlouvě o realitním zprostředkování s ujednáním, že realitní kanceláři vzniká nárok na provizi (tato je splatná) již "obstaráním příležitosti zájemci k uzavření zprostředkovávané smlouvy", výrazně zbystřete svoji pozornost.
V žádném případe tedy nelze doporučit ve zprostředkovatelské smlouvě přistoupit na takové či obdobné ujednání.
V realizaci dané transakce a zejména při jednání s nabízejícím byste poté mohli být ponecháni dokonce zcela bez pomoci ze strany realitní kanceláře, neboť ta si svou povinnost (obstarání příležitosti) již splnila.
Zejména však v případě, že by nakonec nedošlo mezi vámi a nabízejícím k uzavření smlouvy, o kterou jste měli zájem, a to třeba nikoli vaší vinou, jen obtížně byste po realitní kanceláři mohli žádat vrácení provize, neboť její povinnost spočívající v obstarání příležitosti již byla splněna na samém počátku.
Mnohdy se setkáte ve smlouvě o realitním zprostředkování s ujednáním, že realitní kanceláři vzniká nárok na provizi poté, co mezi vámi a nabízejícím bude uzavřena kupní smlouva (resp. smlouva o převodu družstevního podílu v družstvu, nájemní smlouva, apod.) nebo budoucí smlouva o takové smlouvě.
Ujednání, kdy nárok na provizi vzniká teprve nabytím vašeho vlastnictví k předmětu zprostředkování je možno považovat za nejjistější a lze jej nejvíce doporučit.
Většinou by také bylo vhodné v takovém případě složit provizi do úschovy zvoleného advokáta či notáře, z níž by byla vyplacena až po dokončení transakce.
Realitní kanceláři pak vzniká nárok na provizi skutečně až poté, co je předmětná transakce řádně dokončena - tedy např. poté, co dojde ke vkladu vašeho vlastnického práva k převáděné nemovitosti do katastru nemovitostí nebo dojde k uzavření účinné smlouvy o převodu družstevního podílu.
Po celou dobu realizace obchodu je také realitní kancelář vhodně motivována k zajištění jeho řádného uskutečnění a dokončení.Takové ujednání má ve smlouvě o realitním zprostředkování právní smysl pouze v případě, že vám ze smlouvy skutečně vzniká (je platně sjednaná) povinnost uzavřít s nabízejícím zprostředkovávanou smlouvu nebo splnit jiné sjednané povinnosti. To, že je však taková povinnost ve smlouvě uvedena, jestě vždy nemusí znamenat, že je sjednána platně (konkrétní platnost a závaznost takové povinnosti i smluvní pokuty je většinou schopen posoudit pouze právník.
Např. přímo ze zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování vyplývá výslovný zákaz uložit zájemci ve smlouvě o realitním zprostředkování povinost uzavřít s třetí stranou zprostředkovávanou smlouvu, tedy např. uložit kupujícímu ve smlouvě o realitním zprostředkování povinnost uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy (tento zákaz je realitními zprostředkovateli obcházen formou tzv. rezervačních smluv).
Takto sjednaná povinnost i na ni navázaná smluvní pokuta by byla absolutně neplatná a tedy vůči zájemci nevymahatelnáProblematika smluvních pokut, které by vůči Vám mohli realitní kanceláři ze zprostředkovatelské smlouvy vzniknout je poměrně složitou právní disciplínou.
Vždy je potřeba pečlivého právní posouzení zda je taková smluvní pokuta platně sjednána a zde je tedy případně vymahatelná.
Lze také doporučit upravit ve smlouvě o realitním zprostředkování situaci, kdy dojde k zániku této smlouvy a vám vznikne nárok na vrácení případně předem poskytnuté zálohy na provizi.
Pořízení či změna bydlení je ve většině případů poměrně složitou a právně nikoli zcela jednoduchou záležitostí.
I proto doporučujeme vždy konzultovat veškeré kroky spojené se získáním nebo změnou bydlení s právníkem, který je v rámci jednání a při přípravě nezbytných právních dokumentů schopen s odbornou péči chránit vaše zájmy a na základě svých zkušeností účinně reagovat na konkrétní specifika vašeho případu.
Takovou konzultací si můžete v řadě případů ušetřit nejen mnoho starostí a bezesných nocí, ale především tak můžete ochránit vaše peníze, o které je při neodborné realizaci podobných transakcí velmi jednoduché přijít.