Představte si následující situaci.
Zájemce o koupi absolvuje prohlídku nemovitosti, nabídka jej zaujme a začne uvažovat o její koupi. Po ukončení prohlídky a krátké debatě s prodávajícím tomuto sdělí, že by tedy rád začal o případné koupi jednat.
To vše zatím samozřejmě za situace, kdy zájemce ještě nezná a nemohl dostatečně zjistit a posoudit veškeré informace o nemovitosti (vždyť si ji teprve poprvé prohlédl), a bez toho aniž by si pečlivěji technicky a právně prověřil stav nemovitosti i stejně tak důležité okolnosti týkající se prodávajícího a především, aniž by byl seznámen a znal způsob realizace transakce a měl tedy jistotu, že bude vyhovovat jeho možnostem a podmínkám.
Právě proto však chce zájemce začít s prodávajícím o zamýšlené koupi teprve jednat, aby si výše uvedené otázky a informace vyjasnil.
Zájemce tedy za této situace v úvahách o plánování dalších kroků odchází z prohlídky, načež ho u plotu ještě dožene prodávající a nabídne mu, že když už má tedy kupující o nemovitost zájem, tak aby s ním rovnou uzavřel smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy. a tuto smlouvu mu u téhož plotu zároveň předloží k podpisu.
Podepsali byste? Nebo nepodepsali?
Většinou nepodepsali, neboť by se vám takový požadavek na okamžité uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě zdál předčasný, a tedy i nesmyslný. Přeci ihned neuzavřete smlouvu o budoucí koupi nemovitosti, kterou jste sotva viděli, a vůbec ještě netušíte, jak a zda bude samotná koupě realizovatelná (zda dosáhnete na hypotéku, zda se s prodávajícím dohodne na způsobu prodeje, který by oběma stranám vyhovoval, apod.).
Možná vás to tedy překvapí, ale i přes výše uvedené většina zájemců takovou smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy téměř ihned podepíše. A ani jim to nepřijde nijak divné.
Vtip je v tom, že smlouva, která je jim takto předložena, se nenazývá smlouvou o uzavření budoucí kupní smouvy a ani tak na první pohled nevypadá
Taková smlouva se totiž nazývá např. rezervační smlouvou a nepřekládá vám ji prodávající, ale zprostředkující realitní kancelář.
A taková smlouva se tedy přeci týká zprostředkování. A přeci si tím jen rezervuje předmětnou nemovitost. Anebo ne? Ne??
Zájemce často ani netuší, že právě uzavřením takové rezervační smlouvy mezi ním, realitní kanceláří a prodávajícím většinou přímo s tímto prodávajícím uzavřel smlouvu o budoucí kupní smlouvě (tedy jinak řečeno, přímo se zavázal k uzavření kupní smlouvy do určitého data). To vše, aniž by si vyjednal či vymínil jakékoli další podmínky či požadavky a měl již podrobnější přehled o dané transakci.
Je tedy absurdní, že většina zájemců by sice smlouvu o budoucí kupní smlouvě u onoho zmíněného plotu přímo podepsat odmítla, ale s uzavřením rezervační smlouvy tamtéž většinou problém nemají, i když se tím často zavážou stejně, jako kdyby podepsali rovnou smlouvu o budoucí kupní smlouvě.
V praxi realitního zprostředkování se stalo poměrně obvyklé mimo běžných smluv o realitním zprostředkování uzavírat i smlouvy, které jsou většinou označované jako smlouvy rezervační. Tyto smlouvy mohou být samozřejmě pojmenovány i odlišně, ale vždy se budou shodovat alespoň v několika dále popsaných společných znacích.
Navázání vztahu mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem bylo vždy primárně uskutečňováno na základě uzavření smlouvy o zprostředkování, která je po účinnosti zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZoRZ"), nadále označovaná jako smlouva o realitním zprostředkování.
Podstatou takové zprostředkovatelské smlouvy (ať již dříve uzavřené podle ObčZ nebo nyní na základě ZoRZ) je mimo jiné závazek zájemce uhradit realitnímu zprostředkovateli provizi, pokud tento obstará zájemci příležitost k uzavření konkrétní zprostředkovávané smlouvy, tedy zejména kupní smlouvy k nemovitosti [dle §2 písm. d) ZoRZ jsou takové kupní a další obdobné smlouvy o nabytí vlastnického či užívacího práva souhrnně označované jako realitní smlouvy].
Ještě v nedávné minulosti bylo pravidelnou součástí většiny smluv o zprostředkování též ujednání o povinnosti zájemce (např. kupujícího) uzavřít s vlastníkem nabízené nemovitosti (tedy s prodávajícím) příslušnou zprostředkovávanou smlouvu (např. smlouvu kupní), a to nejpozději do konce určené lhůty anebo ve lhůtě po výzvě učiněné ze strany realitního zprostředkovatele.
Pro případ, že by zájemce uvedenou povinnost porušil, byla zároveň sjednána smluvní pokuta za takové porušení, obvykle ve výši 100% provize (kterou zájemce většinou v plné výši ve formě zálohy na provizi skládal již při uzavření smlouvy o zprostředkování u realitního zprostředkovatele).
Cílem takového ujednání a samozřejmě i návazné smluvní pokuty bylo zajištění provize realitního zprostředkovatele zejména pro případ, že by si zájemce koupi rozmyslel anebo by následně uzavření příslušné kupní (či jiné zprostředkovávané) smlouvy zmařil.
Neplatnost povinnosti zájemce o koupi uzavřít s prodávajícím kupní (či jinou) smlouvu a tedy i neplatnost návazné smluvní pokuty za zmaření této povinnosti tak byla po dlouhou dobu dána pouze konstantní judikaturou soudů.
V současné době však tato neplatnost vyplývá již přímo ze zákona, neboť od účinnosti ZoRZ (tedy od 3.3.2020) je v jeho §14 výslovně stanoveno, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
I když je zmíněné zákonné ustanovení zaměřeno pouze na spotřebitele, je možno dovodit, že jde spíše o matoucí formulaci zákonodárce, když veškeré důvody neplatnosti, které byly pro výše uvedenou praktiku shledány již dříve konstantní judikaturou, jsou všeobecně platné i nadále. Není pro ně totiž rozhodné, zda by účastníkem byl spotřebitel nebo podnikatel, neboť tyto důvody neplatnosti mají obecný dopad a akcentují nesouladnost daného řešení s obecnými právními zásadami, které se týkají všech právních subjektů bez ohledu na skutečnost, zda jde o podnikatele či spotřebitele.
Lze se tedy důvodně domnívat, že závěry o neplatnosti sjednání povinnosti zájemce o koupi uzavřít s prodávajícím kupní (či jinou) smlouvu, jsou i nadále plně použitelné též pro podnikatele na straně zájemce, jen na místo odkazu na §14 ZoRZ je třeba se takové neplatnosti dovolat na základě judikatury a obecných právních zásad.
S ohledem na výše uvedené tedy v realitní praxi vznikla poptávka po řešení, které by i nadále dokázalo uvedený postup zachovat, zájemci uložit povinnost k uzavření smlouvy s třetí osobou (tedy nejčastěji s prodávajícím), porušení takové povinnosti by bylo možno sankcionovat a přesto by takové řešení nebylo v rozporu se soudní judikaturou (a dnes i s výslovným zněním §14 ZoRZ).
Zde je však důležité zdůraznit, že soudní rozhodnutí (a dnes i ZoRZ) obecně nezakazují, aby se zájemce k povinnosti uzavřít nabízenou smlouvu s třetí osobou zavázal, ale pouze konstatují, že platně se tak vůči třetí osobě (např. prodávajícímu) nemůže zájemce zavázat, když tato třetí osoba není účastníkem dané smlouvy.
Realitní praxe se tedy popsanou zákonnou překážku nadále rozhodla překonat mimo jiné tím, že zmíněná třetí osoba se také stane účastníkem smlouvy uzavírané s realitním zprostředkovatelem a zájemcem o koupi.
Namísto běžné dvoustranné smlouvy o realitním zprostředkování předpokládané v ObčZ i ZoRZ uzavírané mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem tedy vznikne smlouva trojstranná.
Hlavním a nejpodstatnějším rozdílem vyplývajícím z takové trojstranné smlouvy je vznik přímého závazku mezi kupujícím a prodávajícím k uzavření konkrétní smlouvy. V takto koncipované trojstranné smlouvě je totiž v naprosté většině formulován přímý závazek zájemce uzavřít s prodávajícím v určené lhůtě např. kupní smlouvu, a zároveň obdobný závazek prodávajícího vůči zájemci o koupi.
Uzavření takové trojstranné smlouvy má tedy podstatně odlišné dopady než uzavření běžné smlouvy o realitním zprostředkování (z níž zájemci takový závazek k uzavření konkrétní smlouvy nemůže platně vyplynout, neboť jej v takové smlouvě, jak bylo výše uvedeno, nelze sjednat).
Samotný vztah zprostředkování je pak již často jen vedlejším ujednáním uvedené trojstranné smlouvy a v některých případech v ní dokonce zcela chybí.
Tento typ trojstranných smluv, kde jsou účastníky jak realitní zprostředkovatel, tak i zájemce o koupi a prodávající, a jejichž hlavním účelem a smyslem je především vytvoření a sjednání smlouvy o uzavření smlouvy budoucí mezi zájemcem o koupi a prodávajícím, bývá často v realitní praxi označován jako rezervační smlouva. Je možno se však setkat i s jinými názvy.
Bude-li totiž taková rezervační smlouva obsahovat v jakékoli podobě závazek zájemce o koupi v určené lhůtě uzavřít s prodávajícím nabízenou (tedy např. kupní) smlouvu a ve většině i obdobný závazek tohoto prodávajícího vůči zájemci, pak se z právního pohledu jednoznačně mezi danými účastníky jedná o smlouvu o uzavření smlouvy budoucí. Dodržení takového závazku ze strany zájemce či prodávajícího lze také již v daném případě platně sankcionovat i smluvní pokutou (na rozdíl od smlouvy o realitním zprostředkování, kde by jak tento závazek, tak i na něj návazná smluvní pokuta nebyly platné).
Vzhledem k uvedenému je třeba konstatovat, že již uzavřením takové rezervační smlouvy vzniká povinnost zájemce o koupi uzavřít kupní smlouvu a tedy koupit předmětnou nemovitost a zároveň na straně prodávajícího vzniká (pokud je v rezervační smlouvě formulován jeho závazek) povinnost uzavřít se zájemcem o koupi danou kupní smlouvu a tedy tuto nemovitost za daných podmínek prodat.
Ze zákona k platnému sjednání smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy obecně postačí, aby byla jasně označena nemovitost, která má být předmětem koupě, její kupní cena a lhůta, do kdy má být taková kupní smlouva uzavřena. Tyto podmínky jsou v rezervační smlouvě (resp. ve smlouvě o uzavření smlouvy budoucí, která je její součástí) splněny.
Většina zájemců o koupi i samotných prodávajících však uzavírá rezervační smlouvou s tím, že teprve poté začnou vzájemně jednat o podmínkách koupě a o parametrech následné kupní smlouvy.
Ze striktně právního pohledu si ovšem zájemce o koupi i prodávající uzavřením takové rezervační smlouvy (resp. smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy, která je její součástí) již sjednali vše právně nezbytné pro následné uzavření plánované kupní smlouvy. Naopak podmínky, které si v rezervační smlouvě nevymínili, mohou být v řadě případů druhu stranou odmítnuty, neboť vše ze zákona podstatné pro uzavření následné kupní smlouvy (předmět, cena, lhůta k uzavření) již bylo dohodnuto smlouvou o uzavření smlouvy budoucí kupní obsažené v rezervační smlouvě.
Rezervační smlouva tedy může mít poměrně zásadní dopad na práva zájemce o koupi i prodávajícího, neboť již na samém počátku příprav transakce vznikají uzavřením této smlouvy podstatné závazky mezi zájemcem o koupi a prodávajícím, na jejichž základě může být do budoucna omezena možnost kteréhokoli z těchto účastníků zasahovat do režimu transakce nebo si dále vymiňovat její podmínky.
Skutečnost, že v běžné realitní praxi mezi účastníky teprve uzavřením rezervační smlouvy zmíněná jednání o podmínkách kupní smlouvy teprve začínají a výše uvedených právních důsledků se většinou žádná ze stran nedovolává, je pak tedy spíše dokladem toho, že ani sami tito účastníci mnohdy netuší, jaký je skutečný význam rezervační smlouvy, a že z právního pohledu již často mezi nimi k uzavření smlouvy o uzavření smlouvy budoucí kupní došlo (a tedy, že velmi zjednodušeně řečeno ohledně obsahu kupní smlouvy i transakce již vlastně není z právního pohledu nutně o čem jednat).
Je třeba dodat, že jako hlavní důvod pro uzavření rezervační smlouvy bývá často uváděna rezervace nemovitosti pro zájemce o koupi. Tedy, že pokud zájemce o koupi uzavře rezervační smlouvu, nebude realitní zprostředkovatel a prodávající nemovitost dále nabízet, aby tuto nekoupil někdo jiný.
Hlavním významem výslovného závazku rezervace je tak většinou spíše jeho promítnutí do názvu celé smlouvy.
V rezervační smlouvě většinou není se zájemcem o koupi výslovně sjednávána provize. Při uzavření této smlouvy však zájemce často skládá realitnímu zprostředkovateli tzv. rezervační poplatek (který bývá sjednán ve výši jinak obvyklé provize). Do okamžiku uzavření příslušné realitní smlouvy, tedy např. smlouvy kupní mezi účastníky, tak daná částka uhrazená ze strany zájemce o koupi představuje tento rezervační poplatek.
Pokud by zájemce porušil svoji povinnost k uzavření kupní smlouvy (k jejímuž uzavření se zavázal v rezervační smlouvě, resp. v ní obsažené smlouvě o uzavření smlouvy budoucí), je většinou zároveň sjednáno, že prodávající má za takové porušení právo na smluvní pokutu ve výši složeného rezervačního poplatku. Podobný postup by u běžné smlouvy o realitním zprostředkování nebyl možný, neboť v ní nelze platně udělit zájemci povinnost k uzavření následné kupní smlouvy, čímž jej tedy nelze ani sankcionovat za porušení takové povinnosti.
Pokud dojde k uzavření příslušné realitní smlouvy (např. smlouvy kupní) mezi zájemcem o koupi a prodávajícím, je opět v rezervační smlouvě většinou dohodnuto, že takovým okamžikem se ze složeného rezervačního poplatku stává nadále součást kupní ceny.
Vzhledem k tomu, že má realitní zprostředkovatel většinou na samém počátku uzavřenu i běžnou (a zákonem předpokládanou) smlouvu o realitním zprostředkování s prodávajícím, na jejímž základě nemovitost nabízí, je velmi často součástí takové smlouvy i ujednání, že provizi platí právě strana prodávající (obvykle ve výši rezervačního poplatku skládaného následně zájemcem o koupi).
Vznik nároku realitního zprostředkovatele na takovou provizi je pak často sjednán např. k okamžiku uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy mezi prodávajícím a zájemcem o koupi.
Pokud je však provize vázána např. až na uzavření kupní smlouvy a následně mezi zájemcem o koupi a prodávajícím dojde k jejímu uzavření, nejenže se rezervační poplatek složený dříve zájemcem o koupi změní na součást kupní ceny, ale zároveň vznikne realitnímu zprostředkovateli nárok na úhradu provize vůči prodávajícímu, a to ve výši právě této části kupní ceny (tedy ve výši dříve uhrazeného rezervačního poplatku), kterou má realitní zprostředkovatel složenu u sebe.
Dle podmínek smlouvy o realitním zprostředkování (popř. dle podmínek samotné rezervační smlouvy) pak následně dojde k započtení nároku realitního zprostředkovatele vůči prodávajícímu na úhradu provize oproti nároku prodávajícího na úhradu části kupní ceny složené pro prodávajícího u realitního zprostředkovatele (tedy původního rezervačního poplatku, který se později transformoval na součást kupní ceny).
Prodávající tak ve skutečnosti neobdrží část kupní ceny složenou u realitního zprostředkovatele, neboť tato částka zůstane realitnímu zprostředkovateli jako jeho provize.
Jedním z problematických momentů u rezervačních smluv může být situace, kdy by následně nedošlo k dokončení transakce a k uzavření kupní smlouvy či jejímu vkladu do katastru nemovitostí, anebo by následně došlo ke zrušení takové smlouvy např. v důsledku odstoupení účastníka.
V takovém případě vznikne na straně prodávajícího povinnost vrátit kupujícímu dříve uhrazenou kupní cenu.
Pokud však již mezi tím realitnímu zprostředkovateli vůči prodávajícímu vznikl nárok na provizi, došlo většinou k započtení tohoto nároku oproti nároku prodávajícího na vyplacení části kupní ceny složené u realitního zprostředkovatele (původně v podobě rezervačního poplatku hrazeného zájemcem o koupi), a realitní zprostředkovatel si tedy po provedeném započtu tuto část kupní ceny (jakožto svoji provizi) ponechal. Tímto postupem může při vzniku povinnosti prodávajícího na vrácení kupní ceny dojít k právně poněkud komplikované situaci.
I když se z rezervačního poplatku uhrazeného na počátku zájemcem o koupi následně stala součást kupní ceny, prodávající tuto částku při inkasu kupní ceny neobdržel, neboť tato zůstala realitnímu zprostředkovateli po započtení oproti jeho nároku provizi vůči prodávajícímu.
Jestliže by tedy byl následně prodávající povinen kupní cenu vrátit kupujícímu (např. v důsledku zmíněného zrušení kupní smlouvy), bude muset vrátit plnou výši kupní ceny i včetně její části, kterou však dříve nedostal, a která zůstala realitnímu zprostředkovateli jako jeho provize.
Je na místě se také věnovat otázce, kde (a zda) je vlastně v daném konceptu rezervační smlouvy místo pro samotné realitní zprostředkování poskytované ze strany realitního zprostředkovatele.
Ač je ze strany veřejnosti rezervační smlouva většinou chápána pouze jako určitý druh smlouvy o realitním zprostředkování, jejíž podstatou je navázání zprostředkovatelského vztahu s realitním zprostředkovatelem pro účely dalšího jednání o plánované koupi, může se dokonce u určitého druhu rezervačních smluv stát, že rezervační smlouva vůbec nebude žádný zprostředkovatelský vztah obsahovat ani vytvářet.
Je obvyklé, že i v rámci rezervační smlouvy, jejímž účelem je především uzavření smlouvy o uzavření smlouvy budoucí, je zároveň sjednána i smlouva o realitním zprostředkování mezi zájemcem o koupi a realitním zprostředkovatelem. Přičemž s prodávajícím měl realitní zprostředkovatel takovou smlouvu o realitním zprostředkování uzavřenu již dříve a na jejím základě také nemovitost nabízel.
Smlouva o realitním zprostředkování obsažená v rezervační smlouvě však nedává zájemci o koupi takové možnosti, které by mu přinášela, kdyby ji uzavřel samostatně mimo rezervační smlouvu, a to například možnost nebýt vázán povinností k uzavření kupní smlouvy s prodávajícím, neboť k této povinnosti se zavázal uzavřením smlouvy o uzavření smlouvy budoucí, která je součástí rezervační smlouvy.
Zájemce o koupi se pak tedy i na základě takové rezervační smlouvy může domáhat alespoň svých základních práv vůči realitnímu zprostředkovateli, s nímž takto uzavřel zprostředkovatelský vztah.
Lze se však nezřídka setkat i s typem rezervačních smluv, které jakékoli zprostředkování se zájemcem o koupi nenavazují a žádnou smlouvu o realitním zprostředkování neobsahují.
Tyto rezervační smlouvy jsou pak opravdu pouze smlouvou o uzavření smlouvy budoucí kupní uzavíranou mezi zájemcem o koupi a prodávajícím.
U většiny těchto rezervačních smluv je však možno nejen z právního pohledu považovat za značně problematické, že ač žádný zprostředkovatelský vztah se zájemcem nevytváří a ani to nemají v úmyslu, u běžných zájemců tyto smlouvy svým pojmenováním, stylizací i formulacemi často vyvolávají mylný dojem, že i v tomto případě se jedná o druh zprostředkovatelské smlouvy mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem. Tato představa však neodpovídá skutečnosti.
Realitní zprostředkovatel se u takového typu smluv vůči zájemci o koupi k ničemu nezavazuje a žádnou smlouvu o realitním zprostředkování se zájemcem o koupi neuzavírá. Naopak v těchto rezervačních smlouvách realitní zprostředkovatel figuruje často jen jako zástupce prodávajícího a dokonce v řadě případů tuto rezervační smlouvu (a tedy především v ní obsaženou smlouvu o uzavření smlouvy budoucí kupní) uzavírá přímo i za prodávajícího jako jeho zmocněnec, když plnou moc si k tomu nechal udělit již dříve v rámci smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené s prodávajícím.
Ač tedy většinou i po podpisu tohoto typu rezervační smlouvy zájemce o koupi očekává poskytnutí určitých realitních služeb ze strany realitního zprostředkovatele, může často překvapeně zjistit, že i když realitnímu zprostředkovateli složil nemalý rezervační poplatek (domnívaje se často, že jde o provizi či obdobnou platbu za jeho zprostředkovatelské služby), tak na jakýkoli servis od tohoto realitního zprostředkovatele nárok nemá.
U tohoto typu rezervačních smluv je tedy skutečně jejich jediným obsahem i účelem smlouva o uzavření smlouvy budoucí kupní mezi zájemcem a prodávajícím (který je často ještě navíc při tomto podpisu zastoupen realitním zprostředkovatelem).
Samostatnou významnější funkci však v této smlouvě realitní zprostředkovatel nemá a jeho přítomnost mnohdy pouze vyvolává u zájemce o koupi mylný dojem, že jde o navázání zprostředkovatelského vztahu. U takto koncipovaných rezervačních smluv by však takové očekávání bylo marné, neboť zájemce jejich uzavřením žádný zprostředkovatelský vztah s daným realitním zprostředkovatelem neuzavírá.
Lze shrnout, že u většiny rezervačních smluv je jejich hlavní podstatou sjednání smlouvy o uzavření smlouvy budoucí mezi zájemcem o koupi a prodávajícím. Navázání vztahu zprostředkování mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem u rezervační smlouvy pak může, ale v některých případech také nemusí být její součástí.
Problematickým momentem při užívání tohoto typu smluv tedy zůstává spíše skutečnost, že většinou zájemců (a bohužel mnohdy i realitními zprostředkovateli, kteří tyto smlouvy užívají) není dostatečně vnímána jejich právní podstata, a tedy, že jejich hlavním účelem bývá převážně sjednání smlouvy o uzavření smlouvy budoucí kupní, než samotné realitní zprostředkování, které je tak mnohdy pouze vedlejší součástí rezervačních smluv a někdy v nich dokonce i zcela absentuje.
Pořízení či změna bydlení je ve většině případů poměrně složitou a právně nikoli zcela jednoduchou záležitostí.
I proto doporučujeme vždy konzultovat veškeré kroky spojené se získáním nebo změnou bydlení s právníkem, který je v rámci jednání a při přípravě nezbytných právních dokumentů schopen s odbornou péči chránit vaše zájmy a na základě svých zkušeností účinně reagovat na konkrétní specifika vašeho případu.
Takovou konzultací si můžete v řadě případů ušetřit nejen mnoho starostí a bezesných nocí, ale především tak můžete ochránit vaše peníze, o které je při neodborné realizaci podobných transakcí velmi jednoduché přijít.