Řada nabízených developerských projektů je inzerována a prodávána již ve stádiu výstavby nebo dokonce před jejím započetím.
Ve většině případů se jedná o novostavby v tzv. developerských projektech, které dosud nebyly stavebně dokončeny.
Obecně jsou novostavby vyhledávané právě pro svoji "novost" a často i moderní design, avšak i v jejich případě existuje řada problematických souvislostí, které mohou poměrně významně ovlivňovat jak vaše postavení při zakoupení takové nemovitosti, tak její následnou kvalitu.Zásadní odlišností od koupě již hotového bytu či domu je především skutečnost, že v případě nemovitosti ve výstavbě si kupujete věc, která ještě nestojí nebo dokonce není ještě ani započata její stavba.
Podívejme se tedy v dalším textu blíže na některé problematické momenty, které mohou být obecně spojeny s koupí dosud nedostavěné nemovitosti.
V některých případech vám developer může namísto kupní smlouvy (resp. smlouvy o uzavření smlouvy budoucí kupní) nabídnout smlouvu o dílo. V takové situaci byste pak nebyli v postavení kupujícího, ale objednatele. Problematice smluv o dílo se však blíže věnujeme v tématické sekci "Stavba a rekonstrukce" v kapitole Stavíme domek.
Ještě před uzavřením samotné kupní smlouvy může být také nejprve uzavřena smlouva o uzavření budoucí kupní smlouva (zejména v případě, kdy na úhradu ceny budete čerpat hypoteční či jiný obdobný úvěr).
Vždy se vyplatí pečlivě si nabízený projekt, podle něhož má být předmětná nemovitost postavena, nejdříve prostudovat a prohlédnout. Ať již v jeho grafické či jinak vyzualizované podobě, kterou by měl mít developer vždy k dispozici.
Nejen, že následná uprava dispozičního řešení může být poměrně obtížná, ale je také potřeba počítat s tím, že řada developerů si za takové změny účtuje nikoli zcela zanedbatelné poplatky, které by vaše výdaje při koupi mohly zbytečně a neočekávaně navýšit.
Je také dobré zajímat se o okolí vašeho budoucího bydlení, tedy o to, jak má být například řešen prostor, jenž byste měli ve výhledu z vašich oken.
Může se totiž stát, že před vaším krásným francouzským oknem, které se vám v projektu tolik líbilo, následně postaví developer další dům, který vám bude bránit ve výhledu, kvůli kterému jste si danou nemovitost mimo jiné pořizovali.
Někteří developeři nabízejí a prodávají projekty dokonce ještě před tím, než bylo k pozemkům, na nichž se má stavět, vydáno příslušné územní rozhodnutí povolující, že je na těchto pozemcích možno umístit stavbu.
V těchto případech, kdy zcela zjevně k samotnému započetí realizace projektu zbývá ještě řada formálních a úředních kroků, u nichž nelze dosud ani zcela určitě předpokládat, že budou uskutečněny, je vždy na úvaze každého zájemce, zda je pro něj přínosné a výhodné s developerem nějakou smlouvu uzavírat a čekat mnohdy dlouhou dobu, než (a zda vůbec!) dojde k realizaci projektu.
To, že má developer snahu a ideu danou výstavbu provést, ještě neznamená, že ji opravdu zahájí či uskuteční - od plánů bývá k realizaci dlouhá cesta.Řada prodejců (developerů) je právnickými osobami založenými jejich zakladateli pouze pro realizaci konkrétního projektu.
V některých případech může být taková právnická osoba zároveň dceřinou společností jiného významného developera, který ji tak zaštiťuje svým jménem, čímž tento významný developer dodává zmíněné nové společnosti bez obchodní "historie" na její důvěryhodnosti.
Smyslem zakládání takových dceřinných společností v obdobných případech může být především eliminace případných škod a ztrát, které by u konkrétního projektu mohly nastat. Jinak řečeno, pokud se daný projekt nepovede a nebo s ním budou spojeny obtíže, ponese za ně odpovědnost nově založená společnost, která je jeho developerem, a tyto problémy by se tak neměly přímo dotknout mateřské společnosti a poškodit tak její jméno a další případné projekty.
Společníci (pokud byli jejich vklady do společnosti plně splaceny) ani případní akcionáři developera nenesou odpovědnost za závazky společnosti ani za tyto neručí (až na specifické procentu případů, které zde pro jejich složitost nepovažujeme za možné rozvádět). Jediným partnerem je tak pro vás v daném vztahu právě uvedená právnická osoba, nikoli její zakladatelé či společníci.
Jak osobně, prostřednictvím internetu či jiným vhodným způsobem se například můžete informovat o již realizovaných projektech daného developera, jeho referencích, apod.
Jak již bylo výše naznačeno, je v případě vašeho vztahu s konkrétním developerem jediným smluvním partnerem právě tento developer a nikoli jeho zakladatelé či společníci.
Takové vaše právo však může být výrazně oslabeno majetkovou situací developera.
Téměř nejzávažnějším případem může být prohlášení úpadku na developera z důvodu jeho platební neschopnosti (což není nikdy zcela vyloučená situace).
V takovém případě se váš dosud nedostavěný byt i veškeré vaše do projektu dříve vložené finanční prostředky stávají součástí konkurzní podstaty, přičemž vaše šance získat tyto zpět je značně omezená (a mnohdy i zcela mizivá).
Jako odstrašující případy výše uvedených rizik by mohl například sloužit případ vytunelované společnosti H-Systém. I v tomto případě vložili zájemci o bydlení předem do rukou developera značnou část svých finančních prostředků, avšak k realizaci projektu nedošlo a klienti tak ve většině přišli jak o své peníze, tak o plánované bydlení.
Výše uvedená rizika jsou spojena s každým developerským projektem již ze samé jeho podstaty, proto je u běžných developerských projektů nikdy nelze předem zcela eliminovat nebo vyloučit.
U převážné většiny developerských projektů bude developer požadovat průběžné hrazení kupní ceny (nebo ceny za dílo - podle typu konkrétní smlouvy) již v průběhu realizace a výstavby projektu ještě před jeho dokončením.
V případě takového placení předem budete nuceni hradit cenu věci, která ještě neexistuje buď vůbec nebo existuje teprve v podobě, ze které nejste schopni posoudit, zda skutečně splňuje (bude splňovat) veškeré vámi požadované kvalitativní i kvantitativní vlastnosti.
Především však budete jinému hradit cenu dříve než od něj cokoli získáte, což je možno zcela oprávněně považovat za rizikové.Pokud by se s developerem či projektem v průběhu realizace výstavby cokoli stalo nebo by z jakéhokoli důvodu nedošlo k dokončení výstavby, může dokonce nastat i k situace, kdy nezískáte nemovitost, která měla být takto pro vás postavena, a zároveň můžete mít značné problémy s navrácením prostředků, které jste již developerovi uhradili.
V žádném případě nelze doporučit podcenění výše uvedených skutečností.
Ideálním řešením by tedy samozřejmě byla možnost uhradit kupní cenu teprve poté co dojde k dokončení výstavby nemovitosti. Například tedy při uzavření smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nebo smouvy o dílo anebo po dosažení určité etapy výstavby složit plnou výši ceny do úschovy schovatele (viz. také kapitola Placení kupní ceny)
, ze které by byla vyplacena teprve po dokončení a kolaudaci stavby a ideálně až po vkladu vašeho vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.
Je však potřeba konstatovat, že k takovému řešení jsou developeři (až na malé výjimky) většinou nepřístupní a striktně požadují etapové financování, kde jste povinni hradit průběžně vždy část kupní ceny formou zálohy po dokončení každé ze sjednaných etap zhotovovaného projektu.
S ohledem na důležitost problematiky hrazení kupní ceny je možno další podrobností týkající se tohoto tématu nalézt i v samostatné kapitole Placení kupní ceny.
Pokud se rozhodnete pro některý z developerských projektů, bude pro vás pravděpodobně jedním z rozhodujících faktorů novost takové nemovitosti.
Je tedy třeba brát mimo jiné v potaz, že nová stavba potřebuje vždy určitý čas na svou stabilizaci.
Například lze obecně vycházet z toho, že omítky v novostavbě vysychají zhruba 1 rok a celá stavba si na podloží sedá i několik let.
Většina zájemců předpokládá, že pořizují-li si novou nemovitost, nebudou muset řešit vady či nedostatky zapříčiněné u starší nemovitosti jejich věkem či opotřebením.
Vždy je tedy vhodné sjednat si písemně s prodávajícím (zhotovitelem) dostatečnou záruku na stavbu a její jednotlivé součásti a příslušenství, a to od okamžiku, kdy jste nemovitost převzali.
Zároveň lze doporučit již ve smlouvě jasně uvést konktrétní lhůty, v niž musí developer reklamované vady odstranit (tedy nikoli pouze zahájit jejich odstraňování), a pokud možno nedodržení těchto lhůt zajistit i smluvními pokutami.
Vždy je nezbytné, aby byla každá lhůta zcela jasně a konkrétně stanovena.
Je tedy třeba se vyvarovat neurčitých formulací, které mohou vyvolávat nejistoty ohledně sjednaných termínů.
Typicky bývá prodávajícím (zhotovitelem) ve smlouvě uvedeno, že termín dokončení díla (nebo některé jeho etapy) je sice určen na konkrétní datum či lhůtu, avšak tento termín se prodlužuje např. o dobu administrativních překážek či prodlení ze strany dozorujících správních orgánů nebo o dobu trvání (blíže neurčených) nevhodných povětrnostních klimatických podmínek.
K zásadním termínům a povinnostem developera je také vždy vhodné připojit sankce za jejich nedodržení (sankcí proti vám za nedodržení vašich povinností bude smlouva vždy jistě obsahovat celou řadu) a dále i možnost vašeho odstoupení od smlouvy pro případ takového porušení.
Nebudete mít totiž v takovém případě v ruce žádný "bič" na prodávajícího (zhotovitele), jak jej účelně donutit plnit své závazky pokud se ocitne v prodlení nebo v jiném porušení.
Sankci v podobě sjednané smluvní pokuty a možnost odstoupení od smlouvy je pak třeba sjednat především pro případ prodlení developera s dokončením stavby.
Pořízení či změna bydlení je ve většině případů poměrně složitou a právně nikoli zcela jednoduchou záležitostí.
I proto doporučujeme vždy konzultovat veškeré kroky spojené se získáním nebo změnou bydlení s právníkem, který je v rámci jednání a při přípravě nezbytných právních dokumentů schopen s odbornou péči chránit vaše zájmy a na základě svých zkušeností účinně reagovat na konkrétní specifika vašeho případu.
Takovou konzultací si můžete v řadě případů ušetřit nejen mnoho starostí a bezesných nocí, ale především tak můžete ochránit vaše peníze, o které je při neodborné realizaci podobných transakcí velmi jednoduché přijít.