Nájem bytu je tzv. chráněným právním vztahem, tedy vztahem, kterému právo přiznává poněkud vyšší ochranu než některým jiným soukromoprávním vztahům. A to zejména tím, že nájemci poskytuje vůči pronajímateli ochranu a zajištění, která není možno smluvně vyloučit.
S účinností od 1.1.2014 také ze zákona nově vyplývá, že "zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům", pak se i v případě domu na takový nájemní vtah použijí zákonná ustanovení o nájmu bytu.
Řadu jiných právních vztahů je možné rozsáhle smluvně modifikovat a práva i povinnosti účastníků tak sjednat dle vůle smluvních stran.
K obecnému popisu nájemního vztahu lze obdobně odkázat i na jeho specifikaci uvedenou v sekci Formy bydlení.
V následujícím textu se tedy zaměřme alespoň na některé z důležitých momentů, které je při sjednávání nájmu vhodné či dokonce nutné brát v potaz.
Lze doporučit počáteční stav vždy i zdokumentovat, ať již písemně se slovním popisem případných vad či stávajících opotřebení, nebo i za pomocí fotografií. Takové zdokumentování je následně vhodné podepsat oběma účastníky a uvést datum, kdy bylo pořízeno.
Můžete se tak vyhnout budoucím sporům o to, které vady či opotřebení byly způsobeny vaším užíváním.
Kromě obecných náležitostí právního úkonů musí mít nájemní smlouva k bytu vždy písemnou formu, i když zákon též uvádí, že v případě absenci písemné formy nemá pronajímatel právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.
Bez těchto náležitostí by hrozilo, že by nájemní smlouva mohla být považována za neurčitou a tedy i za tzv. zdánlivou (nevzniklou)
I přesto je však možno dodat, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
Pronajimatel je oprávněn požadovat, abyste jako penežitou jistotu (tzv. kauci) k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu složili pronajimateli částku odpovídající nejvýše šestinásobku měsíčního nájemného.
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.
Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli.
Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti.
Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.
Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, oznámí to nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu.
Pokud tedy již při uzavírání nájemní smlouvy víte o stavebních úpravách, které máte zájem v pronajatém bytě realizovat, je vhodné v nájemní smlouvě přímo specifikovat takové zamýšlené úpravy s tím, že pronajimatel rovnou s jejich provedením svým podpisem nájemní smlouvy vysloví souhlas.
Rozsah takové povinnosti nájemce a zejména výčet drobných oprav je specifikován v nařízení vlády č. 308/2015 Sb..
Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů. Odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.
Vždy je potřeba zcela konkrétně určit jak výši nájemného, tak i způsob jeho placení.
K placení nájemného i služeb je zároveň vhodné doporučit jejich úhradu prostřednictvím převodu z vašeho účtu. Máte tak vždy jasnou evidenci o tom, že jste daný nájem či služby uhradili.
Pokud byste platili nájem či služby tzv. z ruky do ruky pronajimateli, je třeba si vždy nechat pronajímatelem také potvrdit předání těchto peněz.
V opačném případě (a zejména při jakémkoli konfliktu s pronajímatelem) byste se mohli ocitnout v situaci, kdy by po vás pronajímatel i následně zpětně mohl vyžadovat úhradu nájemného či služeb, které jste sice zaplatili, ale k prokázání takové platby nebudete mít žádný důkaz či doklad.
Nájem může být sjednán na dobu určitou i neurčitou.
Uplynutím sjednané doby určité nájem zaniká.
Nájem na dobu neurčitou naopak trvá dokud nedojde k zániku nájemní smlouvy (typicky její výpovědí).
Jak ovšem v případě nájmu na dobu určitou, tak i tehdy, byl-li nájem sjednán na dobu neurčitou, je možno jej oboustranně ukončit výpovědí.
Pronajímatel muže dát nájemci výpověď pouze v zákonem stanovených případech. Jakákoli jiná ujednání v nájemní smlouvě ohledně výpovědi ze strany pronajímatele (např. jiné než zákonné důvody k výpovědi nebo kratší výpovědní doba) jsou absolutně neplatná a namísto nich se vždy použije zákonná úprava občanského zákoníku.
Typicky je tedy neplatné například ustanovení, že pronajímatel je oprávněn kdykoli i bez udání důvodu vypovědět nájemní smlouvu s výpovědní lhůtou v délce jednoho měsíce.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
V případě zániku nájmu tedy nadále není pronajímatel povinen zajišťovat nájemci náhradní ubytování a je oprávně trvat na vystěhování nájemce bez dalšího.
Pořízení či změna bydlení je ve většině případů poměrně složitou a právně nikoli zcela jednoduchou záležitostí.
I proto doporučujeme vždy konzultovat veškeré kroky spojené se získáním nebo změnou bydlení s právníkem, který je v rámci jednání a při přípravě nezbytných právních dokumentů schopen s odbornou péči chránit vaše zájmy a na základě svých zkušeností účinně reagovat na konkrétní specifika vašeho případu.
Takovou konzultací si můžete v řadě případů ušetřit nejen mnoho starostí a bezesných nocí, ale především tak můžete ochránit vaše peníze, o které je při neodborné realizaci podobných transakcí velmi jednoduché přijít.