Ať již budete jednat s prodávajícím přímo nebo prosřednictvím realitní kanceláře, vždy je třeba k takovému jednání přistupovat odpovědně, neboť samozřejmě právě na prodávajícím může především záležet, zda se daný obchod uskuteční či nikoli.
Ve většině případů se setkáte se situací, kdy bude nabídka nabízena prostřednictvím realitní kanceláře a s nabízejícím tedy budete mít často jen zprostředkovaný kontakt přes realitní kancelář.
V opačném případě může být výhodou, jestliže nabídku, o kterou byste měli zájem, nabízí přímo vlastník dané nemovitosti (popř. vlastník družtevního podílu v družstvu).
Především totiž odpadá jednání přes prostředníka jako v situaci, kdy je nabídka poskytována prostřednictvím realitní kanceláře. Zároveň nevzniká ani povinnost k úhradě provize takovému prostředníkovi (realitní kanceláři).Na druhé straně může být mnohdy výhodou, že realitní kancelář (jedná-li se však o zkušenou a seriózní kancelář) může lépe harmonizovat a přizpůsobovat vzájemné požadavky zájemce i nabízejícího a může také tlumit případné neshody mezi účastníky při hledání míry vhodných kompromisů.
Dále také profesionální realitní kancelář (resp. její právník) může náležitě a objektivně vysvětlit i nezkušenému a především nedůvěřivému prodávajícímu systém a pravidla takové transakce, aby takový prodávající nemusel mít pocit, že jej kupující tlačí do nepochopitelných či pro něj nevýhodných podmínek.
V takovém případě může být role (zkušené a seriózní) realitní kanceláře jako prostředníka dokonce i vítaná a prospěšná.
Přímé jednání s vlastníkem může být výraznou výhodou, díky níž lze v některých případech realizaci transakce výrazně urychlit, neboť je možno přímo a tím pádem i rychleji a operativněji řešit vzájemné požadavky a podmínky.
U problematického nabízejícího však může být tento přímý vztah v některých případech naopak nevýhodnou.Je totiž samozřejmě potřeba upozornit, že mezi nabízejícími (stejně jako kdekoli jinde) se vyskytují i lidé problematičtí nebo prostě nikoli zcela přístupní či komunikativní.
Bohužel i v případě, že bychom se obdobným lidem v každodenním životě rádi vyhnuli, je v dané situaci, kdy tyto osoby shodou okolností nabízejí věc, o kterou máme eminentní zájem (tedy např. byt), nutné s nimi jednat a snažit se docílit vzájemné shody.
V každém případě je nezbytné pokusit se v jednání prosadit takové vlastní požadavky, které by měli chránit a zajišťovat vaše zájmy (a především peníze) při realizaci případné smlouvy (viz. také tématická sekce "Pořizujeme bydlení" a příslušné kapitoly věnované koupi konkrétní formy bydlení).
Nejen vy jste tedy v celé záležitosti ten, kdo má o něco zájem.
Je tak potřeba si uvědomit, že máte v daném vztahu stejná práva i postavení a nejste pouhým "prosebníkem", ale smluvní stranou, která nežádá něco zadarmo, ale nabízí mnohdy nemalé finanční protiplnění.
Při jednání s vlastníkem se tedy v žádném případě nenechte zbytečně tlačit do kouta.Nezapomínejte, že i když byste se s vlastníkem náhodu nedohodli, přinejhorším nedojde k uzavření smlouvy a vy si ponecháte své peníze a budete hledat dál.
Když ovšem nebudete dbát na ochranu svých práv při vyjednávání smlouvy, může se také stát, že nakonec zjistíte, že jste koupili věc, která například nemá vlastnosti, o které jste měli zájem, ale vy z důvodu nedostatků ve smlouvě nebudete mít možnost se proti této skutečnosti účinně bránit.
V nejhorším případě se dokonce může přihodit, že špatnou smlouvou a nedostatečným zajištěnám rizik můžete přijít jak o své peníze, tak nezískáte ani danou nemovitost.
Mezi zdaleka nejdůležitější ujednání jakékoli smlouvy týkající se nabývání nemovitostí (nebo např. družstevního podílu v družstvu) patří dohoda o placení ceny (podrobněji viz. tématická sekce "Pořizujeme bydlení" a příslušné kapitoly věnované koupi konkrétní formy bydlení).
V případě převodu vlastnického práva je tak uhrazení ceny potřeba vázat teprve na vklad vašich vlastnických práv ke kupované nemovitosti do příslušného katastru nemovitostí.
V případě převodu družstevního podílu v družstvu je pak třeba úhradu ceny navázat nejdříve na uzavření účinné smlouvy o převodu družstevního podílu v družstvu.
Pro vzájemnou důvěru a zajištění rovnosti smluvního vztahu by mělo většinou dojít nejprve ke složení vašich peněz do sjednané úschovy (advokáta, notáře, banky), z níž budou vyplaceny teprve po splnění určených podmínek (nejlépe teprve po provedení vkladu vašich vlastnických práv ke kupované nemovitosti do katastru nemovitostí).
V takovém případě máte jako kupující jistotu, že vaše peníze získá prodávající teprve tehdy, až také vy získáte, o co máte zájem. Neplatíte tedy žádné peníze předem, v čemž se může skrývat nemalé (a mnohdy zcela zásadní) riziko.Složení peněz do úschovy je zároveň výhodné i pro samotného prodávajícího, neboť ten na své peníze již od počátku celé transkace "vidí" a může tak mít jistotu, že jsou pro něj připraveny. Zároveň s ohledem na jejich svěření do správy třetí nezávislé osoby (sjednaného svěřeneckého správce) může mít prodávající jistotu, že tato osoba mu po splnění předem sjednaných a vzájemně dohodnutých podmínek (tedy například po výše zmíněném provedení vkladu do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího) tyto peníze okamžitě vyplatí.
Tímto uvedeným (a zásadně i všeobecně doporučovaným) způsobem placení ceny jsou pak rovnocenně zajištěny práva a zájmy obou účastníků a rizika obou stran jsou výrazně eliminována, ne-li zcela vyloučena.
S ohledem na důležitost problematiky placení ceny se této dále věnujeme blíže v tématické sekci "Pořizujeme bydlení" v příslušných kapitolách věnovaných koupi konkrétní formy bydlení.
Při vyjednávání smlouvy je samozřejmě možné přistoupit na kompromisy a slevit z vašich původních požadavků, ale každý kompromis i ústupek, který by snižoval vaši ochranu je potřeba pečlivě zvážit a zohlednit míru rizika, kterou jste ochotni akceptovat.
Pokud cítíte, že je s danou transakcí či prodávajícím něco v nepořádku nebo jednání nevedou ke kýženém výsledku, můžete vždy zvážit svůj zájem a ochotu v takovém vyjednávání pokračovat.
Proto dbejte na svá práva a zájmy a i když důvěřujete, nezapomínejte i náležitě prověřovat.
Pořízení či změna bydlení je ve většině případů poměrně složitou a právně nikoli zcela jednoduchou záležitostí.
I proto doporučujeme vždy konzultovat veškeré kroky spojené se získáním nebo změnou bydlení s právníkem, který je v rámci jednání a při přípravě nezbytných právních dokumentů schopen s odbornou péči chránit vaše zájmy a na základě svých zkušeností účinně reagovat na konkrétní specifika vašeho případu.
Takovou konzultací si můžete v řadě případů ušetřit nejen mnoho starostí a bezesných nocí, ale především tak můžete ochránit vaše peníze, o které je při neodborné realizaci podobných transakcí velmi jednoduché přijít.