hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Kupujeme dům ve výstavbě (developerské projekty, apod.) [2/2]

.: Hrazení kupní ceny

U převážné většiny developerských projektů bude developer požadovat průběžné hrazení kupní ceny (nebo ceny za dílo - podle typu konkrétní smlouvy) již v průběhu realizace a výstavby projektu ještě před jeho dokončením.

V případě takového placení předem budete nuceni hradit cenu věci, která ještě neexistuje buď vůbec nebo existuje teprve v podobě, ze které nejste schopni posoudit, zda skutečně splňuje (bude splňovat) veškeré vámi požadované kvalitativní i kvantitativní vlastnosti.

Především však budete jinému hradit cenu dříve než od něj cokoli získáte, což je možno zcela oprávněně považovat za rizikové.

Pokud by se s developerem či projektem v průběhu realizace výstavby cokoli stalo nebo by z jakéhokoli důvodu nedošlo k dokončení výstavby, může dojít dokonce i k situaci, kdy nezískáte dům, který měl být takto pro vás postaven, zároveň můžete mít značné problémy s navrácením prostředků, které jste již developerovi uhradili.

V žádném případě nelze doporučit podcenění výše uvedených skutečností.

Postupné hrazení ceny již v průběhu výstavby developerských projektů není v dnešní době (bohužel) nestandardní a je přístupné i pro hypoteční financování. Je však vhodné vždy k takovému etapovému financování přistupovat s vědomím výše popsaných rizik a včas reagovat na případné problémy či náznaky problémů, které by se v průběhu výstavby mohli vyskytnout.

Ideálním řešením by tedy samozřejmě byla možnost uhradit kupní cenu teprve poté co dojde k dokončení výstavby domu. Například tedy při uzavření budoucí smlouvy kupní nebo smouvy o dílo a nebo po dosažení určité etapy výstavby složit plnou výši ceny do úschovy schovatele (viz. také kapitola Placení kupní ceny)

, ze které by byla vyplacena teprve po dokončení a kolaudaci stavby.

Je však potřeba konstatovat, že k takovému řešení jsou developeři (až na malé výjimky) většinou nepřístupní a striktně požadují etapové financování, kde jste povinni hradit průběžně vždy část kupní ceny formou zálohy po dokončení každé ze sjednaných etap zhotovovaného projektu.

Pokud tedy přistoupíte na variantu postupného (etapového) hrazení ceny již v průběhu výstavby projektu před jeho dokončením, je nezbytné každou jednotlivou splátku navázat na řádné dokončení určité konkrétní etapy díla. Zároveň je vhodné pečlivě kontrolovat průběh realizace výstavby a lhůty k dokončení jednotlivých etap.

S ohledem na důležitost problematiky hrazení kupní ceny je možno další podrobností týkající se tohoto tématu nalézt i v samostatné kapitole Placení kupní ceny.

Záruka za vady

Pokud se rozhodnete pro některý z developerských projektů, bude pro vás pravděpodobně jedním z rozhodujících faktorů novost takového domu.

Právě v této novosti se však mnohdy může skrývat nebezpečí některých specifických vad, které mnohdy vyvstanou až v průběhu vašeho následného užívání. Narozdíl od koupi starší nemovitosti, kde jsou většinou původní vady odstraněny nebo jsou již patrné a vy nemovitost kupujete s jejich zohledněním.

Je tedy třeba brát mimo jiné v potaz, že nová stavba potřebuje vždy určitý čas na svou stabilizaci.

Například lze obecně vycházet z toho, že omítky v novostavbě vysychají zhruba 1 rok a celá stavba si na podloží sedá i několik let.

Již z toho lze vyvodit, že některé vady, jako například praskání omítek nebo výskyt plísní z důvodu teprve následného vysychání zdiva, mohou být u novostavby zjištěny až po určité době jejich užívání.

Většina zájemců předpokládá, že pořizují-li si novou nemovitost, nebudou muset řešit vady či nedostatky zapříčiněné u starší nemovitosti jejich věkem či opotřebením.

Je však potřeba si uvědomit, že i nová nemovitost může vykazovat specifické vady, a je tedy zároveň nezbytné si smluvně dostatečně upravit odpovědnost prodávajícího (zhotovitele) za tyto vady a jejich odstranění.

Vždy je tedy vhodné sjednat si písemně s prodávajícím (zhotovitelem) dostatečnou záruku na stavbu a její jednotlivé součásti a příslušenství, a to od okamžiku, kdy jste nemovitost převzali.

Zároveň lze doporučit již ve smlouvě jasně uvést konktrétní lhůty, v niž musí developer reklamované vady odstranit (tedy nikoli pouze zahájit jejich odstraňování), a pokud možno nedodržení těchto lhůt zajistit i smluvními pokutami.

.: Lhůty a termíny výstavby

V každém případě se vždy při sjednávání budoucí smlouvy kupní nebo samotné smlouvy kupní soustřeďte na lhůty a termíny, ve kterých je prodávající (zhotovitel) povinen dokončit stavbu nebo splnit jinou důležitou povinnost (např. odstranění reklamovaných vad).

Vždy je nezbytné, aby byla každá lhůta zcela jasně a konkrétně stanovena.

Je tedy třeba se vyvarovat neurčitých formulací, které mohou vyvolávat nejistoty ohledně sjednaných termínů.

Typicky bývá prodávajícím (zhotovitelem) ve smlouvě uvedeno, že termín dokončení díla (nebo některé jeho etapy) je sice určen na konkrétní datum či lhůtu, avšak tento termín se prodlužuje např. o dobu administrativních překážek či prodlení ze strany dozorujících správních orgánů nebo o dobu trvání (blíže neurčených) nevhodných povětrnostních klimatických podmínek.

Tímto způsobem si v případě potřeby může prodávající (zhotovitel) velmi jednoduše účelově obhájit nedodržení sjednaného termínu, neboť se téměř vždy může odkázat např. na nepříznivé přírodní podmínky (přílišnou zimu nebo teplo) nebo nepružnost správních úředníků (aby již zamlčel, že si správní průtahy způsobil například sám nekvalitou či neúplností svých správních žádostí či podkladů).

.: Následky porušení povinností na straně developera

K zásadním termínům a povinnostem developera je také vždy vhodné připojit sankce za jejich nedodržení (sankcí proti vám za nedodržení vašich povinností bude smlouva vždy jistě obsahovat celou řadu) a dále i možnost vašeho odstoupení od smlouvy pro případ takového porušení.

Pokud smlouva nebude obsahovat sankce za porušení povinností ze strany prodávajícího (zhotovitele) nebo možnost vašeho odstoupení od smlouvy pro taková porušení, můžete mít velmi obtížnou pozici pro řešení takových prodlení či porušení ze strany prodávajícího (zhotovitele).

Nebudete mít totiž v takovém případě "v ruce" žádný "bič" na prodávajícího (zhotovitele), jak jej účelně donutit plnit své závazky pokud se ocitne v prodlení nebo v jiném porušení.

Sankci v podobě sjednané smluvní pokuty a možnost odstoupení od smlouvy je pak třeba sjednat především pro případ prodlení developera s dokončením stavby.

Pro případ zrušení smlouvy (například z důvodu vašeho odstoupení) je také vhodné sjednat konkrétní a brzkou lhůtu, v níž je vám developer povinen vrátit veškeré finanční prostředky, které od vás do té doby obdržel a zároveň připojit například smluvní pokutu za případné prodlení.

..................

.: Není důvod riskovat

S ohledem na komplikovanost obsahu smluv při pořizování nehotového bydlení, nedoporučujeme v žádném případě uzavírat a podepisovat takové smlouvy bez rozmyslu a také bez zohlednění vašich požadavků do jejich textu.

Vždy také doporučujeme konzultovat jejich obsah s právníkem, jenž se zabývá danou problematikou, neboť odborné zohlednění možných rizik a dostatečné pokrytí vašich zájmů vám může opět ušetřit jak budoucí problémy, tak vaše peníze.

« zpět   2/2