hlavicka
Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Podnájem

V případě podnájmu jde o vztah mezi stávajícím nájemcem a jeho dalším nájemcem (označovaným již jako podnájemce). Typicky je možné se s podnájemním vztahem setkat například v situaci, kdy družstevník pronajímá družstevní byt, který má z titulu svého členství od družstva v nájmu.

Základní srovnání s ostatními formami bydlení včetně stručného shrnutí výhod a nevýhod podnájemního vztahu je možno nalézt i v tématické sekci "Hledáme bydlení" v kapitole Podnájem bytu.

.: Obecně o podnájmu

Nájemce může podnájemní vztah k bytu, který tento nájemce neužívá, zřídit pouze se souhlasem vlastníka (tedy původního pronajímatele). V opačném případě se takové jednání nájemce považuje za hrubé porušení povinností nájemce, které může být sankcionováno výpovědí nájemci ze strany vlastníka.

.: Aktuální právní úprava

Současný občanský zákoník účinný od 1.1.2014 nestanoví žádná další specifická pravidla pro podnájem bytu.

Dle předchozí právní úpravy účinné do 31.12.2013 se na podnájem bytu nevztahovala kogentní ustanovení platná pro nájem bytu a podnájem bytu tedy bylo možno upravit značně volně (tedy např. i důvody výpovědi a výpovědní doby).

V rámci nového občanského zákoníku účinného od 1.1.2014 a způsobu, jakým je v něm podnájem bytu začleněn do sekce věnované nájmu bytu, není v současné době zcela jasné, zda se na podnájem bytu (nově) přiměřeně použijí ustanovení o nájmu bytu či nikoli a popřípadě v jakém rozsahu.

V současné době tedy dosud nepanuje shoda, zda nový občanský zákoník zachovává dřive platné výrazné odlišení podnájmu a nájmu bytu a nebo naopak předpokládá, že až na určitá specifika se bude i podnájem bytu řídit obecnou úpravou pro nájem bytu.

Přesná pravidla po podnájem bytu jsou tedy v současné době poněkud nejistá a jejich upřesnění tedy čeká na ujednocení právní praxe a popř. změnu zákona, který v tomto ohledu není zcela jasný.

V každém případě i nadále zůstává zachován základní rys podnájmu, spočívající ve skutečnosti, že podnájem je vždy vztahem existenčně spjatým s hlavním vztahem nájemním. Skončí-li tedy jakýmkoli způsobem hlavní nájemní vztah, zaniká automaticky i vztah podnájemní bez ohledu na sjednanou dobu jeho trvání.

.: Stav bytu

V případě, že si zamýšlíte zřídit podnájem, je vhodné se zaměřit i na stav podnajímaného bytu a pečlivě si jej prověřit.

Lze doporučit počáteční stav vždy i zdokumentovat, ať již písemně se slovním popisem případných vad či stávajících opotřebení, nebo i za pomoci fotografií. Takové zdokumentování je následně potřeba podepsat oběma účastníky a uvést datum, kdy bylo pořízeno.

Můžete se tak vyhnout budoucím sporům o to, které vady či opotřebení byly způsobeny vaším užíváním.

.: Obsah podnájemní smlouvy

Krom obecných náležitostí právního úkonů by měla podnájemní smlouva vždy obsahovat i označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním pronajatého bytu či domu nebo jejich výši.

Je také vhodné si vyžádat alespoň k nahlédnutí nájemní smlouvu mezi vlastníkem bytu a nájemcem, s nímž byste sjednávali podnájem, a to z důvodu, zda taková smlouva obsahuje souhlas vlastníka s následným zřízením podnájmu.

Namísto souhlasu vlastníka s podnájmem obsaženého v nájemní smlouvě vám může nájemce samozřejmě předložit takový písemný souhlas vlastníka i na samostatné listině.

V případě družstevních bytů by tak měl mít člen družstva, který vám hodlá byt pronajmout (resp. podnajmout), i souhlas družstva se zřízením podnájmu družstevního bytu.

.: Doba podnájmu

Podnájemní smlouvu je možno sjednat jak na dobu určitou, tak dobu neurčitou.

Bez ohledu na sjednanou dobu podnájmu však podnájem mimo jiné končí vždy okamžikem zániku nájemního vztahu mezi hlavním nájemcem (který s vámi uzavřel podnájemní smlouvu) a vlastníkem bytu.

.: Udržování a úpravy podnajatého bytu

V podnájemní smlouvě je také vhodné vždy alespoň obecně specifikovat rozsah správy podnajaté nemovitosti.

Tedy zejména vymezit opravy či údržbu, které budete jako podnájemce povinen provádět vy, a naopak které bude povinen zajišťovat hlavní nájemce.

.: Nájemné

Vždy je potřeba co nejkonkrétněji určit jak výši nájemného, tak i způsob jeho placení.

Zároveň pokud podnájemce bude hradit i další služby spojené s podnájmem, je potřeba odděleně od nájemného určit i jejich výši a způsob úhrady.

K placení nájemného i služeb je zároveň vhodné doporučit jejich úhradu prostřednictvím převodu z vašeho účtu. Máte tak vždy jasnou evidenci o tom, že jste daný nájem či služby uhradili.

Pokud byste platili nájem či služby tzv. z ruky do ruky hlavnímu nájemci, je třeba si vždy od něj nechat také potvrdit předání těchto peněz.

V opačném případě (a zejména při jakémkoli konfliktu s hlavním nájemcem) byste se mohli ocitnout v situaci, kdy by tento po vás i následně zpětně mohl vyžadovat úhradu nájemného či služeb, které jste sice zaplatili, ale k prokázání takové platby nebudete mít žádný důkaz či doklad.


Zdroj textu: www.jaknabydleni.cz., Autor: JUDr. Tomáš Philippi, www.t-p.cz, e-mail: ak@t-p.cz
Veškerá autorská práva k obsahu internetových stránek www.jaknabydleni.cz jsou vyhrazena.
Pořizování rozmnoženin internetových stránek www.jaknabydleni.cz, včetně textů na nich umístěných, jejich změny a úpravy a jejich rozšiřování je možno pouze s předchozím písemným souhlasem autora jinak se jedná o neoprávněný zásah do jeho autorských i majetkových práv. U každého šíření stránek www.jaknabydleni.cz či textů na nich obsažených musí být uvedeno autorství autora a zároveň vždy jako zdroj těchto dat či informací musí být výslovně a zjevně uvedena adresa www.jaknabydleni.cz.