hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Stavíme domek [2/2]

.: Smlouva o dílo

Vždy je nezbytné se zhotovitelem pečlivě sepsat smlouvu o dílo.

Je potřeba jasně a konkrétně specifikovat povinnosti zhotovitele, rozsah díla, jeho vlastnosti a především termíny pro zhotovení díla.

Můžete tak poté jednoduše porovnat následně provedené práce s původně sjednanými podmínkami a zároveň se domáhat svých práv i nároků, které jste si ve smlouvě dojednali.

.: Předmět díla

Jak již bylo uvedeno, je ve smlouvě se zhotovitelem především nezbytné co nejkonkrétněji a nejurčitěji specifikovat předmět díla i veškeré povinnosti zhotovitele, aby v budoucnu nedocházelo k pochybnostem ohledně těchto skutečností.

Je tedy nutné specifikovat dílo jako celek i veškeré jeho části, které mají byt zhotoveny zhotovitelem.

Vždy je tak potřeba přímo ve smlouvě či její příloze definovat položkový rozpočet i jednotlivé etapy díla, z nichž bude patrné o jaké dílo se jedná a co vše a v jakých cenách je zhotovitel povinen k jeho provedení realizovat.

.: Termíny

V každém případě se vždy při sjednávání smlouvy o dílo soustřeďte na lhůty a termíny, ve kterých je zhotovitel povinen dokončit určenou etapu projektu či splnit jinou důležitou povinnost (např. odstranění reklamačních vad).

Ve smlouvě je nezbytné, aby byla každá lhůta zcela jasně a konkrétně stanovena.

Je tedy třeba se vyvarovat neurčitých formulací, které mohou vyvolávat nejistoty ohledně sjednaných termínů.

Typicky bývá zhotovitelem ve smlouvě uvedeno, že termín dokončení díla (nebo některé jeho etapy) je sice určen na konkrétní datum či lhůtu, avšak tento termín se prodlužuje např. o dobu administrativních překážek či prodlení ze strany dozorujících správních orgánů nebo o dobu trvání (blíže neurčených) nevhodných povětrnostních klimatických podmínek.

Tímto způsobem si v případě potřeby může zhotovitel velmi jednoduše účelově obhájit nedodržení sjednaného termínu, neboť se téměř vždy může odkázat např. na nepříznivé přírodní podmínky (přílišnou zimu nebo teplo) nebo nepružnost správních úředníků (aby již zamlčel, že si správní průtahy způsobil například sám nekvalitou či neúplností svých správních žádostí či podkladů).

Zároveň je více než vhodné na porušení každého ze sjednaných termínů navázat na straně zhotovitele sankci za takové porušení (smluvní pokuty).

Pokud by takové sankce k řádnému plnění povinností zhotovitele nebyly sjednány, zůstanete v případě prodlení zhotovitele téměř bez jakýchkoli možností jak jej k řádnému plnění smlouvy přinutit (vyjma zdlouhavého a nákladného soudního sporu) a on sám také nebude jakkoli citelně tlačen k jejich plnění.

.: Cena díla

Vždy je třeba si zcela jasně a určitě sjednat konečnou cenu díla, a to jako cenu neměnnou.

Pokud cenabude určena jako konečná, nemůže následně zhotovitel tuto cenu bez vašeho souhlasu zvýšit.

Většinou bude zhotovitel požadovat uhradit alespoň část ceny předem jako zálohu.

Přesto, pokud to jen trochu půjde, je nutno doporučit navázat placení ceny teprve na řádné dokončení díla a jeho předání. V opačném případě by se mohlo stát, že zhotovitel inkasuje zálohu, avšak k započetí nebo dokončení prací bude velmi obtížné jej přimět.

Ideálním řešením je tedy dohoda, na základě které se například zavážete předem uhradit cenu do úschovy svěřeneckého správce (advokáta, notáře, banky, apod.) nebo ji do takové úschovy prostřednictvím úvěrující banky budete skládat postupně. Svěřenecký správce poté bude povinen tuto cenu vyplatit teprve po dokončení a zkolaudování díla.

Pokud však přeci jen přistoupíte na variantu postupného hrazení ceny již v průběhu výstavby projektu před jeho dokončením, je nezbytné každou jednotlivou splátku navázat na řádné dokončení určité konkrétní etapy díla. Zároveň je vhodné pečlivě kontrolovat průběh realizace výstavby a lhůty k dokončení jednotlivých etap.

Mimo jiné je také nutné vždy u každého placení peněz zhotoviteli, ať již zálohy nebo ceny, mít doklad o zaplacení takové částky. Je přitom lhostejno, zda půjde o doklad o bezhotovostním převodu částky na účet zhotovitele jako úhrady ze smlouvy, nebo o příjmový doklad zhotovitele u hotovostní platby.

Pokud byste neměli doklad o uhrazené platbě, je samozřejmě možné si představit i situaci, kdy zhotovitel (zejména při vzniku vzájemného konfliktu) by po vás mohl vymáhat její opětovné zaplacení a vy byste neměli v ruce žádný důkaz o tom, že jste danou částku již dříve zaplatili.

.: Zádržné

Lze také doporučit, abyste si ve smlouvě sjednali (pokud to bude možné), že určitá část ceny za dílo (většinou ve výši cca 5% z ceny díla) bude proplacena teprve po uplynutí určité doby po dokončení a předání díla, např. po uplynutí reklamační doby nebo její podstatné části.

Z takového zádržného lze poté odečítat (resp. na toto započítávat) vaše případné pohledávky za zhotovitelem (např. z titulu vad nebo náhrady škody), které vám následně po dokončení díla vůči zhotoviteli ještě mohou vzniknout.

.: Záruka

Vždy je také nezbytné si sjednat záruku na provedené práce.

Záruka u stavebních prací je dle Občanského zákoníku 3 roky. Je však třeba myslet i na záruku za zařizovací či jiné obodobné instalované předměty. Na tyto se 3-letá zákonná záruka většinou nevztahuje, tudíž je i pro ně třeba sjednat dostatečně dlouhou záruční dobu.

.: Ukončení smlouvy

Jako objednatel byste si také měli ve smlouvě vymínit možnost odstoupit od smlouvy v případě, že se zhotovitel ocitne v prodlení se plněním kteréhokoli podstatného termínu určeného smlouvou (zejména dokončení určené etapy nebo díla jako celku) nebo závažně či opakovaně poruší některou svoji sjednanou povinnost.

V opačném případě by pro vás mohlo být obtížné ukončit vzájemný smluvní vztah se zhotovitelem, pokud by se následně ukázalo, že tento neplní řádně své povinnosti nebo tyto realizuje v rozporu se smlouvou.


..................

.: Není důvod riskovat

S ohledem na specifika smluv o dílo a možná rizika s nimi spojená, nedoporučujeme v žádném případě uzavírat a podepisovat takové smlouvy bez rozmyslu, bez odborné právní pomoci a také bez zohlednění vašich požadavků do jejich textu.

Vždy by tedy mělo být základním pravidlem konzultovat obsah takových smluv s právníkem, jenž se zabývá danou problematikou, neboť odborné zohlednění možných rizik a dostatečné pokrytí vašich zájmů vám může ušetřit jak budoucí problémy, tak zejména vaše peníze.

« zpět   2/2