hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Rodinný dům

Pořízení domku patří jistě mezi ty zásadní životní rozhodnutí, jejichž uskutečnění je vhodné pečlivě zvážit a promyslet. Čas i energie věnované výběru dobré koupě se však vždy vrátí v pohodě bydlení i dobře uložených finančních prostředcích.

.: Dům jako součást pozemku

Nejprve je nutno uvést, že na základě nového občanského zákoníku se s účinnosti od 1.1.2014 stala stavba stojící na pozemku téhož vlastníka součástí takového pozemku. Tedy tam, kde byla stavba i pozemek ve vlastnictví totožné osoby, došlo k jejich sloučení tak, že stavba již právně nadále není samostatnou nemovitou věcí, ale je součástí takového pozemku.
K takovém sloučení však nemuselo dojít ve všech případech a netýkalo se např. situací, kdy pozemek či stavbu zatěžuje věcné právo, u něhož to jeho povaha vylučuje (za takové právo je zatím dosud neujasněným právním výkladem považováno např. zástavní či předkupní právo na pozemku či stavbě).
Souvislosti a dopady spojené s výše uvedeným zásadním a razantním zásahem do dosud fungujícího stavu, kde stavba i pozemek mohli obecně figurovat jako samostatné nemovité věci, jsou dosud právně natolik komplikované a především v mnoha ohledech nejasné, že jejich bližší rozbor by značně přesahoval prostor i účel tohoto textu.
I proto nadále pro jednoduchost a přehlednost budeme v rámci textů na našich stránkách Jaknabydleni.cz i nadále hovořit (nebude-li určeno jinak) o koupi domu i tam, kde je zřejmé, že tento dům se stal již součástí pozemku. Pro kupujího je totiž samozřejmě i nadále důležité a podstatné, že v případě koupě kupuje především zamýšlený dům, a z obecného pohledu je tedy nepříliš podstatné, zda je tento dům věcí samostatnou a nebo je takový dům předmětem koupě jako součást pozemku, na němž stojí.

.: Specifika koupě domu

Při posouzení právní podstaty rodinného domu jakožto předmětu převodu lze obecně odkázat na obsahově příbuzný výklad v podkapitole věnované bytům v osobním vlastnictví.

Většinu specifik týkajících se bytu v osobním vlastnictví je totiž možno přiměřeně vztáhnout i na rodinný dům, neboť jde v obou případech o obdobný typ osobního vlastnictví.

Zásadnější rozdíly oproti bytu v osobnímn vlastnictví se především týkají obsahu kupních smluv nebo smluv o dílo ke zhotovení rodinného domu (v případě jeho zhotovení na objednávku).

Tyto rozdíly jsou podrobně popsány v tématických sekcích věnovaných koupi domu nebo stavbě domu.

.: Rozdílná kritéria výběru

V případě zájmu o pořízení rodinného domu také samozřejmě většinou (narozdíl od bytu) hraje například roli i získání pozemku (zahrádky), který může být s takovým domem spojen.

Jinak řečeno, kdo si bude chtít pořídit bazén nebo se věnovat zahradničení, bude většinou hledat právě bydlení v rodinném domku. I když důvodů pro pořízení bydlení v rodinném domku bude samozřejmě daleko více ...

.: Na co se zaměřit při zvažování pořízení rodinného domku

Lze také uvést, že při pořízení rodinného domku je vhodné zohledňovat i některé další aspekty, které mohou výrazně ovlivňovat jak kupní cenu, tak i kvalitu daného bydlení.

Vždy lze tedy doporučit, aby zájemce při zvažování koupě bral v potaz i další faktory, které mohou mít vliv na výslednou kvalitu a využitelnost takového bydlení.


Jedná se především o následující předpoklady, které je vhodné zvážit:


  • kvalita a vybavenost domu (provedené rekonstrukce, apod.),
  • vlastnictví pozemku pod domem,
  • stáří domu,
  • orientace domu na světové strany a výhled,
  • sociální vybavenost v okolí (obchody, školy, úřady, kultura, apod.),
  • dopravní dostupnost,
  • možnost parkování,
  • kvalita okolního prostředí (zeleň, klid nebo naopak hlučnost, apod.),
  • riziko nežádoucího stavebního rozvoje v blízkém okolí (např. plánovaná stavba obchodního střediska nebo dopravního obchvatu před vašimi okny, apod.).

:: Stručné shrnutí:

.: Výhody bydlení v rodinném domku:

  • s domem je možno volně disponovat (tedy jej například prodat),
  • při investování do domu dává vlastník peníze "do svého",
  • dům je možno použít jako zástavu a tudíž je vhodný pro koupi za použití hypotečního úvěru,
  • odpadá povinnost hradit nájemné,
  • dům je možno vnitřně upravovat a rekonstruovat bez souhlasu třetí osoby (za dodržení příslušných stavebních a souvisejících předpisů)
  • dům lze dále bez omezení pronajímat.

.: Některé povinnosti spojené s bydlením v rodinném domku:

  • vlastník odpovídá za své vlastnictví, tudíž odpovídá i za škody, které by jiným z důvodu jeho vlastnictví vznikly.
  • povinnost hradit daň z nemovitosti.

Více o koupi rodinného domu v kapitole Koupě rodinného domu (sekce Kupujeme bydlení).