hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Rekonstrukce bydlení

.: Obecně o přípravě rekonstrukce

Pokud zvažujete rekonstrukci bydlení, ať již domu nebo bytu, je potřeba mimo jiné nejprve posoudit, zda je k jejímu provedení potřeba stavební povolení, stavební ohlášení nebo se jedná o stavební úpravu, která nevyžaduje ani stavební povolení či ohlášení.

Tyto skutečnosti je potřeba posoudit vždy na počátku dle předpokladů a rozsahu vámi zamýšlené rekonstrukce.

V případě pochybností je vhodné se obrátit přímo na místní stavební úřad o potřebné informace.

Pokud si budete rekonstrukci provádět sami tzv. svépomocí, odpovídáte si také sami za prováděnou práci a sami jste též odpovědni za kvalitu takové práce i případné škody vzniklé při její realizaci (např. vytopení sousedů při rekonstrukci koupelny).

Za škody vzniklé třetím osobám samozřejmě odpovídáte i v případě provádění rekonstrukce prostřednictvím jiného zhotovitele, avšak u takových škody nebo vad způsobených tímto zhotovitelem máte nárok domáhat se jejich nahrazení či odstranění vůči tomuto zhotoviteli.

.: Osoba zhotovitele

Jestliže nehodláte rekonstrukci provádět vlastní svépomocí, většinou je výhodnější najmout si na zhotovení rekonstrukce jeden subjekt, s nímž budete mít jednu smlouvu, a vám tak bude tato jediná osoba také odpovídat za provedenou práci.

Sám tento subjekt si pak může řadu jednotlivých prací zajišťovat formou subdodávek.

Pro vás však bude i nadále jediným smluvním a odpovědným partnerem právě tento subjekt a nemusíte se teoreticky zajímat jakým způsobem má zajištěny jednotlivé subdodávky, neboť to je již odpovědnost a práce tohoto subjektu.

Budete-li si ovšem sjednávat provedení vaší rekonstrukce prostřednictvím více jednotlivých zhotovitelů a dodavatelů, je potřeba upozornit, že poté vám také bude každý z těchto subjektů za provádění práce odpovídat samostatně.

Budete tak muset jednat s více subjekty současně, přičemž můžete mít mimo jiné problém sladit provádění jejich prací, aby na sebe navzájem navazovali. Pokud pak některý z těchto subjektů nečekaně vypadne, může ohrozit i provádění práce dalších řemeslníků.

Vždy se také velmi vyplatí zhotovitele pečlivě vybírat a prohlédnout si i jeho předchozí práce.

Je vhodné dát též na doporučení a osobní zkušenosti jiných osob, pro které takový zhotovitel již prováděl práci.

Naopak nejrůznější doporučení přátel na jejich známé, kteří "prý" provádějí práce, o jejichž realizaci máte zájem, může být často velmi problematické.

Mnohdy totiž půjde právě jen o známé nebo dokonce známé známých, u nichž vašim "doporučovatelům" schází osobní zkušenost s kvalitou práce takových osob.

Pokud si takového "známeho" jako řemeslníka přeci jen sjednáte, bývá následně velmi obtížné v případě nastalých problémů tyto řešit, neboť není jednoduché být razantní a nekompromisní na někoho, kdo je váš známý nebo dokonce kamarád.

.: Smlouva o dílo

Vždy lze především doporučit si pro každou rekonstrukci se zhotovitelem pečlivě sepsat smlouvu o dílo.

Pokud budete jasně a konkrétně specifikovat povinnosti zhotovitele, rozsah díla i jeho vlastnosti, lze poté také jednoduše porovnat následně provedené práce s původně sjednanými podmínkami.

Jestliže máte písemnou smlouvu, je pro vás jako objednatele také možné bez větších obtíží uplatňovat záruku i vaše další práva.

Bez smlouvy se můžete ocitnout v situaci, že budete například chtít reklamovat vady díla, ale bude jen obtížné prokázat, že dílo mělo mít určité specifické vlastnosti nebo dokonce, že dané dílo zhotovil vámi označovaný zhotovitel.

.: Předmět díla

Jak již bylo uvedeno, je ve smlouvě se zhotovitelem především nezbytné co nejkonkrétněji a nejurčitěji specifikovat předmět díla i veškeré povinnosti zhotovitele, aby v budoucnu nedocházelo k pochybnostem ohledně těchto skutečností.

.: Termíny zhotovení

Vždy je nezbytné zcela jasně a konkrétně určit termín zahájení prací, v němž je zhotovitel povinen započít s jejich prováděním.

Stejně tak jasně a určitě je třeba sjednat i termín, do kterého je zhotovitel povinen dílo dokončit.

Je také vhodné sjednat přesné termíny pro dobu, v níž je zhotovitel povinen odstranit záruční vady.

Zároveň je přínosné na porušení každého z těchto termínů navázat na straně zhotovitele dostatečné sankce (smluvní pokuty) za každé takové porušení.

Pokud by takové sankce k řádnému plnění povinností zhotovitele nebyly sjednány, zůstanete v případě prodlení zhotovitele téměř bez jakýchkoli možností, jak jej k řádnému plnění smlouvy přinutit (vyjma zdlouhavého soudního sporu) a on sám také nebude jakkoli citelně tlačen k jejich plnění.

.: Cena díla

Vždy je třeba si zcela jasně a určitě sjednat konečnou cenu díla, a to jako cenu neměnnou.

Většinou, zvláště u nákladnějších rekonstrukcí, bude zhotovitel požadovat uhradit část ceny předem jako zálohu.

Přesto, pokud to jen trochu půjde, je nutno doporučit navázat placení ceny teprve na řádné dokončení díla a jeho předání. V opačném případě by se mohlo stát, že zhotovitel inkasuje zálohu, avšak k započetí nebo dokončení prací bude obtížné jej přimět.

Zároveň je nutné vždy u každého placení peněz zhotoviteli, ať již zálohy nebo ceny, mít doklad o zaplacení takové částky. Je přitom lhostejno, zda půjde o doklad o bezhotovostním převodu částky na účet zhotovitele jako úhrady ze smlouvy, nebo o příjmový doklad zhotovitele u hotovostní platby.

Pokud byste neměli doklad o uhrazené platbě, je samozřejmě možné si představit i situaci, kdy zhotovitel (zejména při vzniku vzájemného konfliktu) by po vás mohl vymáhat její opětovné zaplacení a vy byste neměli v ruce žádný důkaz o tom, že jste danou částku již dříve zaplatili.

.: Zádržné

Lze také doporučit, abyste si ve smlouvě sjednali (pokud to bude možné), že určitá část ceny (většinou ve výši cca 5% z ceny díla) bude proplacena teprve po uplynutí určité doby po dokončení a předání díla, např. po uplynutí reklamační doby nebo její podstatné části.

Z takového zádržného lze poté odečítat (resp. na toto započítávat) vaše případné pohledávky za zhotovitelem (např. z titulu vad nebo náhrady škody), které vám následně po dokončení díla vůči zhotoviteli ještě mohou vzniknout.

.: Záruka

Vždy je také vhodné sjednat si dostatečně dlouhou záruku na provedené práce.

Záruka na stavební dílo zhotovované dle Občanského zákoníku je přímo ze zákona 3 roky a na stavební úpravy (o které u rekonstrukce většinou půjde)je záruční doba 18 měsíců. Ve smlouvě si však můžete dojednat i záruční dobu delší.

.: Ukončení smlouvy

Jako objednatel byste si také měli ve smlouvě vymínit možnost odstoupit od smlouvy v případě, že se zhotovitel ocitne v prodlení se plněním kteréhokoli podstatného termínu určeného smlouvou (zejména dokončení určené etapy nebo díla jako celku) nebo závažně či opakovaně poruší některou svoji sjednanou povinnost.

V opačném případě by pro vás mohlo být obtížné ukončit vzájemný smluvní vztah se zhotovitelem, pokud by se následně ukázalo, že tento neplní řádně své povinnosti nebo tyto realizuje v rozporu se smlouvou.


..................


S ohledem na specifika smluv k rekonstrukci bydlení a možná rizika s nimi spojená, nedoporučujeme v žádném případě uzavírat a podepisovat takové smlouvy bez rozmyslu, bez odborné právní pomoci a také bez zohlednění vašich požadavků do jejich textu.

Vždy by tedy mělo být základním pravidlem konzultovat obsah takových smluv s právníkem, jenž se zabývá danou problematikou, neboť odborné zohlednění možných rizik a dostatečné pokrytí vašich zájmů vám může ušetřit jak budoucí problémy, tak zejména vaše peníze.