hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Nájem bytu [1/2]

Nájem bytu je tzv. chráněným právním vztahem, tedy vztahem, kterému právo přiznává poněkud vyšší ochranu než některým jiným soukromoprávním vztahům. A to zejména tím, že nájemci poskytuje vůči pronajímateli ochranu a zajištění, která není možno smluvně vyloučit.

.: Právní podstata nájmu bytu

S účinností od 1.1.2014 také ze zákona nově vyplývá, že "zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům", pak se i v případě domu na takový nájemní vtah použijí zákonná ustanovení o nájmu bytu.

Pokud tedy budeme nadále hovořit o nájmu bytu, rozumí se tím i nájem domu, který byl přenechán nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti.

Řadu jiných právních vztahů je možné rozsáhle smluvně modifikovat a práva i povinnosti účastníků tak sjednat dle vůle smluvních stran.

U nájmu bytu však řadu práv a povinností stanoví přímo zákon tak, že se od takové právní úpravy není možné na základě smluvního ujednání účastníků odchýlit a tato úprava je tedy tzv. kogentní.

K obecnému popisu nájemního vztahu lze obdobně odkázat i na jeho specifikaci uvedenou v sekci Formy bydlení.

V následujícím textu se tedy zaměřme alespoň na některé z důležitých momentů, které je při sjednávání nájmu vhodné či dokonce nutné brát v potaz.

.: Stav bytu

V případě pořizování nájmu bytu je vhodné se nejdříve zaměřit i na stav takového bytu a pečlivě si jej prověřit.

Lze doporučit počáteční stav vždy i zdokumentovat, ať již písemně se slovním popisem případných vad či stávajících opotřebení, nebo i za pomocí fotografií. Takové zdokumentování je následně vhodné podepsat oběma účastníky a uvést datum, kdy bylo pořízeno.

Můžete se tak vyhnout budoucím sporům o to, které vady či opotřebení byly způsobeny vaším užíváním.

.: Platnost nájemní smlouvy

Kromě obecných náležitostí právního úkonů musí mít nájemní smlouva k bytu vždy písemnou formu, i když zákon též uvádí, že v případě absenci písemné formy nemá pronajímatel právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

Lze také velmi důrazně doporučit, aby nájemní smlouva obsahovala alespoň označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.

Bez těchto náležitostí by hrozilo, že by nájemní smlouva mohla být považována za neurčitou a tedy i za tzv. zdánlivou (nevzniklou)

I přesto je však možno dodat, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

.: "Kauce" k zajištění nájemného a úhrady za služby

Pronajimatel je oprávněn požadovat, abyste jako penežitou jistotu k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu složili pronajimateli částku odpovídající nejvýše šestinásobku měsíčního nájemného.

Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.

Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

.: Osoby spolužijící

Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli.

Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli. Neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost a může to tedy být i výpovědním důvodem ze strany pronajímatele.

Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti.

To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné.

Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.

Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, oznámí to nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu.

.: Úpravy a údržba pronajatého bytu

Jakékoli stavební úpravy a jiné podstatné změny je nájemce oprávněn provádět pouze se souhlasem pronajímatele.

Pokud tedy již při uzavírání nájemní smlouvy víte o stavebních úpravách, které máte zájem v pronajatém bytě realizovat, je vhodné v nájemní smlouvě přímo specifikovat takové zamýšlené úpravy s tím, že pronajimatel rovnou s jejich provedením svým podpisem nájemní smlouvy vysloví souhlas.

Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Rozsah takové povinnosti nájemce a zejména výčet drobných oprav je specifikován však není od 1.1.2014 nijak specifikován (tak, jak byl dříve v §5 a následujících nařízení vlády č. 258/1995 Sb.). I proto je možno doporučit, aby byla mezi pronajímatelem a nájemce bližší specifikace takové údržby a drobných oprav dohodnuta přímo v nájemní smlouvě.

.: Sleva na nájemném

I když by takové právo nebylo výslovně uvedeno v nájemní smlouvě, může nájemce žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bytu či domu (za které odpovídá) bez zbytečného odkladu a řádně, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů. Odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.


1/2   další »