hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Jednáme s realitní kanceláří [2/2]

.: Trvejte na svých právech

Nezapomínejte a při jednání s realitní kanceláří mějte stále na paměti, že (byť to tak často nemusí z chování realitních zprostředkovatelů vypadat) realitní kancelář se o vás uchází jako o svého klienta a má zájem o vaše peníze v rámci své zprostředkovatelské provize.

Proto jste vždy oprávněni od realitní kanceláře žádat řádné a kvalifikované služby a informace, přičemž realitní kancelář by vám je také měla poskytnout.

Pokud se k vám tedy podle toho příslušná realitní kancelář nechová, je možné doporučit zvážení dalšího pokračování vašich vzájemných vztahů.

.: Vztah k nabízející osobě

Otázkou také může být, v jakém vztahu je realitní kancelář k nabízejícímu.

Nejvhodnější situací bude, pokud má realitní kancelář s nabízejícím uzavřenu (pokud možno exkluzivní) smlouvu o zprostředkování. V takovém případě je relativně zajištěno, že nabízející bude s realitní kanceláří i s vámi, jakožto zprostředkovaným zájemcem, spolupracovat a jednat.

Ve většině případů však realitní kanceláře nemají nabízející osoby smluvně zavázány.

Tato skutečnost je mnohdy dána celkem logickou a poměrně pochopitelnou neochotou prodávajících "cokoli" podepsat, nebude-li prodávajícímu představen konkrétní a vážný zájemce o koupi.

Teoreticky se pak ovšem může stát, že nabízející i v průběhu jednání a před tím než s vámi uzavře smlouvu, využije jinou nabídku od jiného zájemce nebo jiné realitní kanceláře, neboť s realitní kanceláří, prostřednictvím které jste s ním jednali (a tedy ani s vám), nebyl jakkoli smluvně vázán.

Ve většině případů však prodávající, pokud mu je ze strany některé realitní kanceláře představen vážný zájemce o koupi, s tímto zájemcem vstoupí v jednání a zbytečně již nereflektuje na jiné následné nabídky od jiných zájemců, neboť by tím narušoval již započatá jednání s původně představeným zájemcem.

Pokud tedy realitní kancelář s prodávajícím nemá uzavřenou smlouvu, nemusí být taková skutečnost většinou na překážku v dalším jednání o realizaci dané transakce.

.: Prohlídka předmětu zprostředkování

Lze samozřejmě předpokládat, že u některých nabídek bude mít realitní kancelář větší počet zájemců, avšak i přesto se u serioznějších realitních kanceláří považuje za nevhodné realizovat osobní prohlídku nabízeného bydlení s více zájemci současně.

Každý zájemce by měl mít totiž možnost samostatně si nabízené bydlení prohlédnout a realitní kancelář by si také na každého zájemce, jakožto potencionálního zákazníka, měla udělat svůj čas.

Absolvovat prohlídku naráz společně s několika dalšími zájemci nemusí být samozřejmě považováno za zásadní pochybení realitní kanceláře, avšak i tato skutečnost může mít svůj význam při hodnocení přístupu a jednání dané realitní kanceláře a při posuzování, jak si vás tato kancelář váží jakožto svého potencionálního zákazníka.

.: Zajištění právního servisu

Je třeba mít také na zřeteli skutečnost, že i když je problematika převodů nemovitostí poměrně náročnou právní disciplínou, nejsou realitní kanceláře a jejich zprostředkovatelé či makléři v naprosté většině případů jakkoli právně vzděláni (tedy nejsou právníky a ani advokáty či notáři).

V takovém případě je rozhodujícím faktorem, zda taková kancelář spolupracuje se zkušenými právníky, kteří zabezpečují zpracování příslušných právních dokumentů.

Není totiž neobvyklé, že některé realitní kanceláře, i když se zavázali zajistit svým klientům právní služby při zpracování smluvních dokumentů, takové dokumenty (především pak budoucí a kupní či převodní smlouvy) tvoří sami svépomocí (aby za Vám slíbené právní služby ušetřili) z často neodborně zpracovaných vzorů či starších již dříve použitých smluv nejrůznější a mnohdy pochybné kvality.

I když od vás totiž realitní kancelář žádá většinou značnou a nemalou provizi, ráda samozřejmě ušetří na nákladech za právníky, které by však pro vás z této provize měla hradit.

Často se tak můžete setkat se "smlouvami", jež vám předloží realitní kanceláře, a které jsou pouze slepencem a kompilátem řady jiných smluv, které měl realitní zprostředkovatel z jiných předchozích obchodů k dispozici, bez ohledu na skutečnost, že takové smlouvy se týkají zcela jiných případů a zohledňují zcela jiné situace (nebo naopak nezohledňují téměř nic).

Může se pak stát, že taková "slepená" smlouva sice může odpovídat formálním zákonným požadavků potřebným k provedení vkladu do katastru nemovitostí (ani to však není samozřejmým pravidlem), ale jakkoli již nezajišťuje ani nechrání vaše další práva (a především vaše peníze).

K možným rizikům takto naznačených případů se mimo jiné vyjadřujeme v tématické sekci "Kupujeme bydlení" v kapitolách věnovaných koupi jednotlivých forem bydlení.

Vždy se tedy zajímejte, jakým způsobem by pro vás realitní kancelář zajišťovala právní služby a kdo by připravoval základní smluvní dokumenty celé transakce.

Vždy pak také zároveň trvejte na tom, aby smlouvy pro vaši transkaci připravoval právník (nejlépe samozřejmě advokát či notář).

V případě osobního jednání o obsahu smlouvy či při podpisu smlouvy pak trvejte také na přítomnosti právníka realitní kanceláře.

.: Smlouva o zprostředkování a Smlouva o blokační záloze

Po výše zmíněném obecném popisu některých úskalí vztahů s realitními kancelářemi je konečně nutné upozornit zřejmě na jeden z nejzásadnějších momentů, jímž z právního pohledu vztah s konkrétní realitní kanceláří teprve skutečně začíná.

Tímto zásadním a velmi důležitým momentem je uzavření smlouvy o zprostředkování s realitní kanceláří. Konkrétní název takové smlouvy není rozhodující a může být v různých případech odlišný. Často tak může být tato smlouva označována jako Zprostředkovatelská smlouva, Rezervační smlouva, Smlouva o obstarání příležitosti k uzavření smlouvy, Blokační smlouva, apod.

Teprve takovou smlouvou vzniká mezi vámi a realitní kanceláří smluvní vztah, který vám vůči realitní kanceláři zakládá práva, ale především i konkrétní povinnosti.

Vzhledem k rozsahu problematiky smlouvy o zprostředkování se této věnujeme v samostatné podkapitole.

Vedle smlouvy o zprostředkování nebo v řadě případů namísto ní, můžete být ze strany realitních kanceláří požadováno uzavření smlouvy o blokační záloze, jinak nazývané také jako blokační smlouva, rezervační smlouva, smlouva o složení blokace, apod.

Problematice smlouvy o blokační záloze se podrobnějí věnujeme i v samostatné podkapitole.

V obou případech, tedy jak u zprostředkovatelské smlouvy, tak u smlouvy o blokační záloze, je potřeba důrazně upozornit, že nejde jen o bezvýznamné smlouvy, ale o dokumenty, které podstatně determinují nejen váš vztah s realitní kanceláří, ale i s nabízejícím, a zároveň jsou schopny (při jejich kvalitním zpracování) zajistit, že za své peníze dostanete skutečně to (a jen to), o co máte zájem.

Především je však nutné zdůraznit, že již o samého počátku, tedy počínaje uzavřením smluvního vztahu s realitní kanceláří, je potřeba v příslušných smlouvách dostatečně specifikovat jak vaše práva, tak povinnosti druhé smluvní strany (v daném případě realitní kanceláře), abyste ochránili nejen své zájmy, ale především peníze, které do takového vztahu vkládáte.


..................

.: Není důvod riskovat

S ohledem na důležitost pečlivého přizpůsobení obsahu smlouvy o zprostředkování případně smlouvy o blokační záloze vašim podmínkám a konkrétní situaci vašeho případu, nedoporučujeme v žádném případě (!) uzavírat a podepisovat takové smlouvy bez rozmyslu a bez zohlednění vašich požadavků do jejich textu.

Vždy tedy doporučujeme konzultovat jejich obsah s právníkem, jenž se zabývá danou problematikou, neboť odborné zohlednění možných rizik a dostatečné pokrytí vašich zájmů vám může opět ušetřit jak budoucí problémy, tak vaše peníze.

I proto se také problematice zprostředkovatelských smluv i smluv o blokační záloze věnujeme v samostatných kapitolách v rámci této tématické sekce a pro bližší seznámení s jejich úskalími si zároveň dovolujeme doporučit pečlivé prostudování těchto kapitol.


« zpět   2/2