hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Kupujeme již hotový (dokončený) byt [1/2]

Pojmem "hotový" nebo "dokončený" byt budeme dále obecně označovat jakýkoli byt, který byl již stavebně dokončen a zkolaudován k bydlení a je samostatně zapsán v katastru nemovitostí. Není zároveň rozhodující, zda půjde o právě dokončenou novostavbu nebo o byt starší.

Předmětem této kapitoly tak není pojednání o koupi bytů, které jsou dosud ve stádiu výstavby nebo jejichž výstavba dokonce dosud nezačala (tedy byty z tzv. developerských projektů). Těmto je věnována samostatná kapitola Kupujeme byt ve výstavbě.

.: Obecně o koupi již dokončeného bytu

Již z výše uvedeného určení je možné vypozorovat jeden ze základních atributů takového hotového bytu, tedy že musí být jako byt či bytová jednotka zapsán v příslušném katastru nemovitostí (tedy nikoli například jako teprve rozestavěná jednotka).

To také znamená, že řadu základních právních údajů týkajících se hotového bytu si lze ověřit přímo nahlédnutím do listu vlastnictví vedeného v katastru nemovitostí k danému bytu (viz. také tématická sekce "Hledáme bydlení" a její kapitola Orientace v listu vlastnictví).

Zároveň je také možné si takový byt osobně prohlédnout a seznámit se s jeho stavem (narozdíl od většiny developerských projektů, u nichž má být takový byt teprve postaven).

Již v okamžiku zvažování koupě takto nabízeného bytu tedy můžete mít k dispozici jak řadu informací o tomto bytu, tak i osobní zkušenost z jeho prohlídky, a můžete tak lépe zvážit, zda a do jaké míry splňuje vaše požadavky.

Vždy se vyplatí si veškeré takové informace shromáždit před tím, než se pro danou koupi rozhodnete a především ještě před tím, než podepíšete příslušné smluvní dokumenty.

Zaměřme se tedy dále na některé důležité momenty, které je vhodné (nebo spíše dokonce nutné) zohlednit při zvažování koupě bytu v osobním vlastnictví a při koncipování příslušných kupních smluv

.: Vlastnictví bytu

Vždy je nezbytné si ihned na počátku dostatečně ověřit vlastnická práva prodávajícího k nabízenému bytu.

Vlastnický vztah prodávajícího k bytu si můžete zjistit především z údajů v příslušném katastru nemovitostí na listu vlastnictví vedeném pro daný byt (viz. tématická sekce "Hledáme bydlení" a její kapitola Orientace v listu vlastnictví).

Je také třeba si od prodávajícího vyžádat k nahlédnutí a k prověření i originál nabývacího titulu, na základě kterého prodávající získal daný byt. Půjde především o kupní smlouvu, smlouvu o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, darovací smlouvu, pravomocné rozhodnutí v dědickém řízení, apod.

.: Spoluvlastnické podíly převáděné spolu s bytem (v případě bytů vymezených do 31.12.2014 dle zákona o vlastnictví bytů)

U bytů, které byly vymezeny do 31.12.2014 dle zákona o vlastnictví bytů), ze zákona náleží i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, v níž se byt nachází, a pokud není pozemek pod budovou ve vlastnictví jiného vlastníka, pak k bytu též vždy náleží i spoluvlastnictvký podíl na pozemku pod budovou (a případně i podíly na jiných funkčně souvisejících pozemcích).

Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy musí být vždy ze zákona součástí převodu spolu s bytem. S bytem je vždy též ze zákona nezbytné převést i spoluvlastnický podíl na pozemku pod budovou (a příapdně i na dalších funkčně souvisejících pozemcích, které byly k bytu při jeho vymezení též určeny), jestliže ovšem prodávající bytu takový podíl vlastní.

Je-li tedy prodávající vlastníkem všech těchto podílů (vlastníkem podílu na společných částech budovy je vlastník bytu vždy), musíte spolu s koupí bytu nabýt i tyto podíly a tedy je takto označit a uvést v kupní smlouvě.

Správné označování bytů pro účely kupních smluv může být v některých případech poměrně složitým úkonem. Jak tvorbu kupních smluv tak i specifikaci nabývaných práv je tedy vždy vhodné (a v řadě případů spíše dokonce nutné) ponechat na právníkovi.

Od 1.1.2014 je pro jednotky vymezené po tomto datu dle zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, dáno, že tyto v sobě vždy zahrnují již i podíl na společných částech (který sám v sobě zahrnuje i podíl na pozemku). U těchto nových jednotek vymezených po 1.1.2014 již tedy není nutné (a právně ani možné) samostatně převádět podíl na společných částech a na pozemku.

.: Osoba prodávajícího

Prodávající je nejen osobou, která vám má prodat byt, ale zároveň je i osobou, která vaši koupi může v některých případech i poměrně zkomplikovat. K některým úskalím jednání s prodávajícími se věnujeme blíže v tématické sekci "Hledáme bydlení" v kapitole Jednáme s vlastníkem.

Existuji však i další faktory na straně prodávajícího, které je vhodné v rámci celé transakce brát v potaz.

Například i když je na listu vlastnictví k bytu zapsán pouze jeden prodávající, není vyloučeno, že v případě, kdy je prodávající zároveň v manželství, je daný byt ve společném jmění obou manželů.

V takovém případě by k prodeji bylo nezbytné získat i souhlas druhého na listu vlastnictví nezapsaného manžela.

Pokud zjistíte, že má prodávající problémy s věřiteli nebo je proti němu dokonce vedeno nějaké soudní řízení, je zde vždy potencionální nebezpečí exekuce na daný byt ještě před tím, než podáte návrh na jeho převod na katastrální úřad (převod by nebylo možno uskutečnit), následného zpochybnění převodu prostřednictvím tzv. odporovatelnosti nebo například zahrnutím převáděného bytu do konkurzní podstaty prodávajícího (jestliže by na prodávajícího byl v rámci insolvenčního řízení prohlášen konkurz).

V takovém případě je opět vhodné zvážit rizika spojená s koupí bytu od takového prodávajícího.

Vždy je tedy vhodné vnímat koupi nemovitostí v celém kontextu dané transakce, do kterého patří i prodávající jako její vlastník.

.: Vlastnosti bydlení

Vždy je vhodné si nejprve pečlivě nabízený byt prohlédnout a ověřit si jeho technický stav. Vyplatí se na prohlídku bytu s sebou přizvat i vhodného odborníka, který vás může upozornit na problémy či skryté vady, jichž byste si jinak nevšimli.

Pokud si vybíráte bydlení i s ohledem na lokalitu, lze doporučit, abyste se například informovali na místním stavebním úřadě na podobu stávajícího územního plánu. Je totiž samozřejmě možné, že dnes si kupujete byt u parku s pěkným výhledem a v klidném prostředí, ale za pár měsíců by vám před okny mohli začít stavět nový hypermarket. Pokud byste však informaci o plánované výstavbě měli již v době zvažování koupě, můžete se vyhnout nepříjemnému překvapení.

K vlastnostem bydlení též blíže v sekci Hledáme bydlení.


1/2   další »