hlavicka
:: jaknabydleni.cz ::............................................................Průvodce pro všechny, kteří hledají bydlení - aneb Jak si pořídit či změnit bydlení a nepřijít o své peníze

:: Složení blokační zálohy

Tzv. blokační (rezervační) záloha je nejčastěji spojena s rezervací (blokací) nemovitosti (družstevního podílu v družstvu, nájmu, apod.) pro konkrétního kupujícího.

Základním důvodem pro získání blokační (rezervační) zálohy však ze strany realitní kanceláře samozřejmě bývá spíše získání zálohy na provizi (i proto je tato blokační záloha většinou ve stejné výši jako je budoucí sjednaná provize).

.: Rezervace předmětu zprostředkování

Realitní kancelář se složením blokační zálohy zavazuje (měla by se zavazovat) dále nenabízet předmět zprostředkování a neposkytnout jej jiné třetí osobě.

Je samozřejmě možno podotknout, že v v případě, kdy realitní kancelář nemá s nabízejícím (prodávajícím, převodcem, pronajímatelem) exkluzivní smlouvu, není realitní kancelář schopna zajistit, že tento nabízející nebude danou nemovitost nebo družstevní podíl nabízet sám či prostřednictvím jiné realitní kanceláře.

Závazek realitní kanceláře nenabízet dále předmět zprostředkování a rezervovat jej pro vás je tak bez smlouvy realitní kanceláře s prodávajícím pouze prohlášením realitní kanceláře, které vám ještě nemusí zajišťovat, že předmět zprostředkování bude prodán (pronajmut) právě vám.

.: Záloha na provizi

Blokační záloha však většinou pro realitní kancelář představuje především zálohu na provizi, kterou bude mít po dobu realizace transakce u sebe.

Blokační záloha také nemusí být výslově určena jako záloha na provizi, ale pokud namísto kupujícího hradí provizi prodávající, může být též označena jako záloha na kupní cenu, která bude v případě realizace transakce započtena na kupní cenu - tzn. pro kupujícího je tato částka součástí kupní ceny a mezi prodávajícím a realitní kanceláří bude vzájemně započtena oroti nároku realitní kanceláře na provizi vůči prodávajícímu.

Navíc v případě, že by na straně realitní kanceláře vznikl například vůči zájemci nárok na některou smluvní pokutu, má realitní kancelář rychlou možnost takovou sankci započítat oproti takto složené blokační záloze.

Pokud transakce bude úspěšně zakončena stává se ze složené blokační zálohy skutečná provize (resp. dojde k započítání nároku klienta na vrácení této blokace oproti nároku realitní kanceláře na úhradu provize.

Snahou realitní kanceláře je většinou složením blokační zálohy (zálohy na provizi) mít takto i potvrzen vážný zájem klienta o uzavření daného obchodu a tedy mít předpoklad, že kroky a iniciativu, které realitní kancelář bude k realizaci obchodu vyvíjet, nebudou činěny marně.

Z obecného pohledu tedy není nutné zakrývat skutečnost, že blokační (rezervační) záloha je ve většině případů zálohou na provizi. Na jejím pojmenování v daném případě nezáleží.

.: Složení zálohy na provizi

Ve většině případů je již uzavření zprostředkovatelské smlouvy spojeno přímo i se složením blokační zálohy (zálohy na provizi).

V případě, že provizi má hradit prodávající (tedy model uplatňovaný v rámci ČR především v Čechách), skládá kupující většinou tzv. rezervaci jako zálohu na kupní cenu.

Tato rezervace uložená u realitní kanceláře bude následně vypořádána mezi prodávajícím a realitní kanceláří jako provize realitní kanceláře (pro kupujícího je však povinnost splatit tuto část kupní ceny odpovídající takto složené rezervaci splněna již složením rezervace realitní kanceláři, neboť kupující ji hradí jako zálohu na kupní cenu).

.: Obsah samostatné smlouvy o složení blokační zálohy

Rezervace (blokace) předmětu zprostředkování může být sjednána přímo ve zprostředkovatelské smlouvě.

Někdy však realitní kanceláře k rezervaci předmětu zprostředkování používají samostatnou smlouvu o složení blokační zálohy (rezervační smlouvu).

Při uzavírání samostatné smlouvy o složení blokační zálohy (tedy mimo smlouvu o zprostředkování) je potřeba dát v první řadě pozor, aby její text neměnil vaše ujednání uvedená ve zprostředkovatelské smlouvě.

Tedy aby nedošlo k situaci, kdy se třeba i po složitém jednání dohodnete s realitní kanceláří na určitém znění zprostředkovatelské smlouvy, kde si vymíníte řadu vlastních podmínek, avšak následně podpisem smlouvy o blokační záloze, ve které budou tyto podmínky uvedeny odlišně, zpětně změníte i podmínky zprostředkovatelské smlouvy (právně by tak mohlo dojít k tzv. novaci původních ujednání ve zprostředkovatelské smlouvě).

Vždy je tedy třeba při uzavírání samostatné smlouvy o blokační záloze dbát na skutečnost, aby tato odpovídala všem vašim předchozím ujednáním, zejména podmínkám zprostředkovatelské smlouvy.

Na druhé straně, pokud jste si s realitní kanceláří některé podmínky zprostředkování nedohodli ve zprostředkovatelské smlouvě, je možno je ještě zakomponovat právě do samostatné smlouvy o složení blokační zálohy. V takovém případě je možno plně odkázat na výklad věnovaný obsahu zprostředkovatelské smlouvě.

.: Vrácení blokační zálohy

Obdobně jako ve smlouvě o zprostředkování lze také doporučit upravit v samostatné smlouvě o složení blokační zálohy situaci, kdy dojde k zániku této smlouvy nebo zprostředkovatelské smlouvy a zájemci vznikne nárok na vrácení zálohy na provizi.

Je tedy mimo jiné vhodné stanovit lhůtu, do které je vám realitní kancelář nejpozději povinna vrátit složenou zálohu, pokud nastanou podmínky pro její vrácení.

..................

.: Není důvod riskovat

S ohledem na důležitost pečlivého přizpůsobení obsahu smlouvy o blokační záloze vašim podmínkám a konkrétní situaci všeho případu, nedoporučujeme v žádném případě uzavírat a podepisovat takové smlouvy bez rozmyslu a bez zohlednění vašich požadavků do jejich textu.

Vždy tedy doporučujeme konzultovat jejich obsah s právníkem, jenž se zabývá danou problematikou, neboť odborné zohlednění možných rizik a dostatečné pokrytí vašich zájmů vám může opět ušetřit jak budoucí problémy, tak vaše peníze.